Acheter en viager malgré des taux d’emprunt élevés : une opportunité à saisir ?

Alors que les taux immobiliers classiques influencent directement la capacité d’emprunt et la demande, le viager, lui, obéit à des dynamiques différentes ! Longtemps perçu comme un marché de niche, il séduit pourtant de plus en plus d’investisseurs et d’acheteurs grâce à ses avantages uniques : acquisition à prix décoté, absence de prêt bancaire immobilier classique, et flexibilité des conditions. Dans cet article, nous expliquons pourquoi le viager demeure largement insensible aux fluctuations des taux d’intérêt et mettons en lumière son potentiel en tant que solution stratégique dans le contexte économique actuel, ainsi que des solutions pour optimiser son financement.

Valeur et paiement d’un viager : comment ça fonctionne ?

Revenons pour commencer, sur le mode de calcul d’un viager. Contrairement à une vente immobilière classique, la valeur d’un bien vendu en viager repose sur plusieurs éléments spécifiques :

• La valeur du bien en pleine propriété : évaluée selon les prix du marché (à l’instar d’une vente classique) ; 
• L’abattement lié au droit d’usage et d’habitation (DUH) dans le cas d’un viager occupé : le vendeur conservant le droit de vivre dans le logement jusqu’à son décès, cela diminue le prix d’achat pour l’acheteur ; 
• L’espérance de vie du vendeur : basée sur des données actuarielles précises, elle détermine la durée probable pendant laquelle le bien restera occupé. 

Ces trois paramètres influencent le prix de vente viagère globale, ainsi que la répartition entre le bouquet (le capital initial versé) et les rentes viagères (régulières). 

C’est précisément là que réside la principale différence entre un achat immobilier classique et un achat en viager : un mode de paiement réparti en deux volets distincts, avec une partie versée en capital initial et une autre sous forme de mensualités régulières.

Pour en savoir plus sur le calcul de la valeur viagère, découvrez notre article dédié : Comment sont calculés le bouquet et la rente ? 

Les taux d’emprunt et votre projet en viager : des impacts indirects 

En tant qu’investisseur ou acheteur potentiel, les taux d’emprunt peuvent influencer votre capacité à financer l’opération, tout comme dans une vente immobilière classique. Cependant, la spécificité du mode de paiement du viager permet de limiter l’impact des hausses de taux bancaires.  

En effet, seul le bouquet, généralement compris entre 15 % et 30 % de la valeur viagère globale du bien, est à financer en capital. Cela diffère nettement de l’obligation de mobiliser un capital important ou de souscrire un crédit pour financer l’intégralité du bien dans le cadre d’une vente immobilière classique ainsi que les frais annexes qui peuvent s’y référer. De plus, ce bouquet peut même être plus accessible que le seul apport exigé par les banques dans une transaction immobilière classique. Enfin, le paiement des rentes se fait très rarement par le biais d’un crédit du fait notamment, de l’incertitude de la durée des versements ; et repose généralement sur des ressources régulières et préexistantes. Donc pas d’impact des taux d’emprunt ! 

Ajoutons que les frais de notaire, bien que toujours payés au moment de la conclusion de la vente, sont ici calculés uniquement sur la valeur du bouquet et des rentes capitalisées, et non sur la totalité de la valeur du bien en pleine propriété comme dans une vente classique. Cela rend les frais de notaire souvent moins élevés dans une vente en viager par rapport à une transaction immobilière classique. Soulignons également que l'absence de financement de la totalité de la vente réduit significativement les frais habituellement liés à un prêt immobilier classique, tels que l'assurance emprunteur ou les frais de dossier.

Optimiser le financement de votre bouquet à crédit : les solutions

Si vous disposez d’épargne, vous pouvez financer le bouquet ainsi que les frais de notaire sans avoir à vous tourner vers une banque. Dans le cas où un financement est nécessaire, même en période de taux élevés, le viager reste une option intéressante et des solutions concrètes peuvent vous permettre d’obtenir des taux et des conditions de financement plus intéressants. 

Ces solutions, bien que pouvant vous permettre de concrétiser votre projet, nécessitent une analyse approfondie de votre situation patrimoniale. Chez Justager, nous vous accompagnons pour trouver la ou les options les mieux adaptées à vos besoins et pour structurer un projet d’investissement pérenne et rentable.

Obtenir des taux préférentiels grâce une garantie solide

Votre patrimoine existant peut vous permettre d’optimiser votre acquisition viagère, même en période de taux élevés. En effet, si vous détenez un contrat d’assurance-vie avec une épargne valorisée, vous pouvez l’utiliser comme garantie sans avoir à débloquer les fonds. De même, vos placements financiers tels que des actions, ETF ou parts de SCPI, peuvent être mobilisés via un nantissement de votre portefeuille. Cette stratégie vous permet d’obtenir un prêt à un taux préférentiel tout en continuant à bénéficier des rendements (dividendes, plus-values potentielles) générés par vos investissements.

Par ailleurs, si vous possédez un bien immobilier libre de tout emprunt, il peut être mis en hypothèque pour financer le bouquet de votre viager. Cette garantie immobilière vous ouvre également la porte à des conditions de financement plus favorables, tout en préservant votre capacité d’investissement.

Recourir à des crédits à la consommation ou des financements alternatifs

Bien qu’ils aient des taux légèrement plus élevés que les crédits immobiliers, ces solutions sont souvent plus flexibles, peuvent permettre de couvrir des besoins particuliers, comme le financement du bouquet dans une transaction en viager.

Ajuster les termes du contrat viager pour plus de flexibilité

Lors de la négociation, il est tout à fait possible d’ajuster les conditions du contrat viager afin de mieux répartir la charge financière. Une solution extrêmement plus limitée dans le cadre d’une vente classique ! En effet, en accord avec le vendeur, vous pouvez moduler le montant du bouquet et des rentes pour aligner l’investissement sur vos capacités financières tout en préservant les intérêts du vendeur.

Par exemple, au lieu de verser un bouquet initial de 50 000 €, vous pourriez proposer un versement de 30 000 €, accompagné de rentes légèrement augmentées. Cette solution permet de réduire immédiatement votre besoin de financement ainsi que la pression sur vos liquidités ou la nécessité de recourir à un prêt. En parallèle, le vendeur continue de bénéficier d’un revenu attractif, ce qui préserve l’équilibre de la transaction pour les deux parties.

Les rentes viagères peuvent également être négociées pour être plus élevées ou plus faibles, en fonction de votre situation financière au moment de la vente et peuvent être conçues pour augmenter progressivement au fil des années. Un démarrage différé peut aussi être conclu. 

La force du viager : sa souplesse 

Les taux d’emprunt influencent indirectement votre projet en viager, mais la flexibilité et la souplesse propres à ce modèle en font une solution résiliente, même en période de hausse des taux. En vous appuyant sur une analyse des conditions de marché et sur des conseils avisés, vous pouvez concrétiser votre investissement même dans des circonstances économiques tendues et qui plus est, optimiser ce dernier investissement.

Un choix stratégique avec Justager

Chez Justager, nous mettons à votre service notre expertise pour vous guider dans chaque étape de votre projet. De l’évaluation du bien à la négociation des termes du contrat, nous vous aidons à optimiser votre investissement tout en sécurisant vos intérêts. Vous souhaitez en savoir plus ou discuter d’un projet ? Contactez-nous pour bénéficier de conseils personnalisés et faire de votre achat en viager une réussite patrimoniale.