Viager et nue-propriété : un secteur immobilier en plein essor

À contre-courant d’un marché immobilier traditionnel ralenti par la hausse des taux d’intérêt et un accès au crédit plus strict, le viager et la nue-propriété affichent une progression constante depuis plusieurs années. En 2024, plus de 6 000 opérations ont été conclues, ce qui représente 1,1 milliard d’euros redistribués à près de 80 000 retraités, soit une croissance d’environ 20 % en volume depuis 2020.

Cette dynamique repose sur un socle démographique solide. Près de 30 % de la population française a aujourd’hui plus de 60 ans et, parmi eux, une large majorité est propriétaire de son logement. Beaucoup disposent donc d’un patrimoine immobilier important, mais parfois de liquidités limitées pour financer leur retraite. La monétisation de ce capital, partiellement ou totalement, apparaît alors comme une réponse à la fois financière et patrimoniale, permettant de maintenir un cadre de vie familier tout en disposant de ressources nouvelles.

Un contexte favorable et une résilience face aux cycles immobiliers

Le vieillissement accéléré de la population est un moteur majeur de ce marché. Les plus de 65 ans sont désormais plus nombreux que les moins de 20 ans, un basculement démographique qui ne cesse de s’accentuer. Près des trois quarts des seniors sont propriétaires de leur résidence principale : pour eux, vendre en viager ou en nue-propriété permet de transformer un actif illiquide en capital ou en rente, tout en continuant à occuper le logement dans le cas d’une formule avec réserve de droit d’usage.

Au-delà de cet aspect démographique, le viager et la nue-propriété se distinguent par leur faible exposition aux fluctuations du marché immobilier. Le prix d’une opération est calculé selon un barème actuariel, intégrant l’espérance de vie du vendeur et la valeur du bien, plutôt que de suivre les variations de l’offre et de la demande. Ce mécanisme protège le marché en période de baisse des prix et en fait un placement plus stable que les ventes classiques.

Autre particularité : ces transactions ne nécessitent pas toujours de financement bancaire. L’acquéreur verse un bouquet initial puis des rentes viagères, ce qui limite l’impact des variations de taux et rend l’investissement plus accessible, même lorsque le crédit est plus difficile à obtenir. Cette souplesse est un atout dans un contexte économique incertain.

Des formules adaptées à des besoins variés

Le viager occupé reste de loin la formule la plus répandue, il représente environ deux tiers des ventes. Le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie, tout en percevant une rente viagère et, souvent, un bouquet versé à la signature. Ce mécanisme séduit les seniors attachés à leur cadre de vie et qui souhaitent améliorer leurs revenus sans déménager.

La vente en nue-propriété connaît quant à elle une croissance rapide. Longtemps marginale, elle représente aujourd’hui près de 20 % des transactions. Dans ce modèle, l’acquéreur obtient la nue-propriété tandis que le vendeur conserve l’usufruit à vie. Le capital est versé en une seule fois, sans rente, ce qui convient aux vendeurs ayant besoin rapidement de liquidités importantes pour financer un projet ou organiser une donation.

À côté de ces formules dominantes, d’autres dispositifs viennent enrichir l’offre : viager libre, cession-bail à vie, crédit viager hypothécaire ou encore vente de nue-propriété d’un bien reçu par succession. Chacun répond à des objectifs spécifiques : maintien à domicile, financement d’un projet ponctuel, anticipation d’une transmission ou simplification de la gestion patrimoniale.

Un marché qui couvre tout le territoire et tous les types de biens

Contrairement aux idées reçues, le viager et la nue-propriété ne sont pas réservés aux marchés les plus chers comme l’Île-de-France ou la Côte d’Azur, qui concentrent respectivement environ un quart et 14 % des ventes. La Nouvelle-Aquitaine (11 à 12 %), l’Occitanie (10 %) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (9 %) affichent également une activité soutenue, signe que ces solutions s’implantent partout en France, y compris dans les villes moyennes et les zones périurbaines.

Les biens concernés reflètent la diversité du parc immobilier : environ 55 % de maisons et 45 % d’appartements, pour une surface moyenne de 91 m² et une valeur d’environ 285 000 €. Si la majorité des transactions portent sur des biens de valeur intermédiaire, 12 à 13 % concernent des biens supérieurs à 500 000 €, dont certains d’exception dépassant le million d’euros.

Des motivations multiples côté vendeurs

Les vendeurs en viager ou en nue-propriété n’ont pas un profil unique. Un tiers utilise le capital ou les rentes perçues pour financer ses dépenses courantes et sécuriser son budget. D’autres privilégient l’amélioration de leur qualité de vie, en consacrant une partie des fonds à des loisirs ou des aménagements. La volonté d’aider ses proches est également fréquente : environ 20 % des vendeurs réalisent une donation de leur vivant, souvent pour anticiper la succession et optimiser la fiscalité.

Dans certains cas, la vente sert à protéger un conjoint, à financer des travaux ou à rembourser un crédit. Toutes ces motivations ont en commun de transformer un patrimoine immobilier en ressources immédiatement disponibles, tout en conservant un usage du bien lorsqu’il est occupé.

Des investisseurs séduits par la rentabilité et l’impact social

Le marché est dominé par les investisseurs particuliers, qui représentent environ 93 % des acquéreurs. La majorité achète dans sa région, mais 11 % résident à l’étranger, notamment parmi les expatriés.

Avec un rendement moyen proche de 6,8 % sur une durée d’investissement de 14 ans, ces opérations offrent un couple rentabilité/stabilité attractif, sans les contraintes de la gestion locative. La dimension solidaire joue aussi un rôle : l’achat en viager ou en nue-propriété permet à des seniors de rester dans leur logement tout en améliorant leur qualité de vie. Les investisseurs institutionnels, encore minoritaires, manifestent un intérêt croissant pour ce marché qui allie performance financière et responsabilité sociale.

Un potentiel de croissance durable

Le vieillissement rapide de la population et la forte proportion de seniors propriétaires assurent au marché un potentiel de développement important. L’élargissement de l’offre et les innovations contractuelles comme la cession-bail à vie ou la vente de nue-propriété issue d’une succession devraient élargir encore le public concerné.

À mesure que l’information progresse et que les acteurs du secteur renforcent leur pédagogie, le viager et la nue-propriété devraient s’ancrer durablement dans le paysage immobilier français, séduisant à la fois un plus grand nombre de vendeurs et une base d’investisseurs plus diversifiée.

Justager : un accompagnement expert pour des opérations sécurisées

Le viager et la nue-propriété offrent une combinaison rare de rendement, de stabilité et d’impact social. Mais ces opérations, qui engagent vendeur et acquéreur sur le long terme, exigent un cadre juridique précis et une préparation minutieuse.C’est pourquoi, chez Justager, nous accompagnons nos clients à chaque étape : analyse de la situation, définition de la formule la plus adaptée, négociation des conditions et sécurisation juridique de la transaction. Notre objectif : structurer des opérations équilibrées, au service des intérêts de chacun. Contactez-nous pour un accompagnement sur-mesure.