Comment mettre en location un viager libre ?

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif et souhaitez explorer des alternatives au marché traditionnel ? Le viager libre pourrait être l'option que vous recherchez. En plus de permettre l'acquisition d'un bien à un prix avantageux, le viager libre vous offre la possibilité de générer des revenus locatifs. Cet article vous explique comment mettre en location un viager libre, tout en soulignant les avantages d’une telle démarche, ainsi que les précautions à prendre et les stratégies pour maximiser votre investissement.

Qu’est ce que le viager libre ? 

Le viager libre est un type de vente immobilière où le vendeur, appelé crédirentier, transfère la pleine propriété de son bien à l'acheteur, ou débirentier, tout en continuant à percevoir une rente mensuelle. Contrairement au viager occupé, où le vendeur conserve l’usage du logement jusqu’à son décès, le viager libre vous permet d'occuper, de revendre ou de mettre en location le bien immédiatement après l’achat. C'est cette liberté qui rend le viager libre particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs dès l'acquisition du bien en viager.

Dans un contexte immobilier où les prix grimpent et où l’accès au crédit devient de plus en plus difficile, le viager libre se distingue par sa flexibilité et son potentiel de rentabilité. En effet, il vous permet d'acquérir un bien à un coût initial souvent inférieur à sa valeur marchande grâce à la décote liée à l'aléa de la rente viagère. Cet investissement offre également une opportunité de diversifier votre portefeuille immobilier tout en ayant la possibilité de bénéficier de revenus réguliers.

Acquérir un bien en viager libre

La première étape, avant de mettre en location un viager libre, consiste à trouver et à acquérir le bien approprié à vos besoins. C'est pourquoi il est essentiel de tenir compte de sa localisation, de son état général, et de son potentiel locatif. Pour maximiser vos chances de réussite, commencez par analyser la rentabilité du bien en comparant le coût total de l’investissement, qui comprend le bouquet initial, les rentes viagères et les frais de notaire, aux revenus locatifs prévus. Cette évaluation vous permettra de déterminer si l’investissement est viable à long terme. 

Si vous souhaitez mettre le bien en location, ne négligez pas sa localisation qui est un critère déterminant pour optimiser le rendement locatif. Optez pour des zones où la demande locative est élevée et où les loyers sont compétitifs : un bien situé à proximité des commodités telles que les transports, les écoles, et les commerces.

Préparation du bien pour la location

En tant que bailleur, vous avez des obligations légales à respecter. Vous devez notamment fournir un logement décent, assurer l’entretien du bien, et respecter les droits des locataires. 

C’est pourquoi, une fois le bien acquis, il est essentiel de le préparer correctement pour la location. La mise en location d’un viager libre nécessite parfois des travaux de rénovation ou de mise aux normes pour attirer les locataires et garantir leur confort.

Il vous faudra donc commencer par  vérifier les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, etc.) et si nécessaire, effectuer les travaux pour rendre le bien conforme et attractif. Une rénovation bien pensée peut non seulement augmenter la valeur locative du bien, mais aussi réduire les périodes de vacance locative.

Si vous optez pour une location meublée, veillez à ce que le bien soit équipé et décoré de manière moderne et fonctionnelle. Un bien bien aménagé se louera plus facilement et souvent à un loyer plus élevé.

Choisir le type de location : meublée ou non meublée ? 

Pour mettre en location un viager libre, vous avez deux options, à l’instar de la location d’un bien classique, chacune présentant ses propres avantages et inconvénients. Le choix dépendra de vos objectifs financiers, de la localisation du bien ainsi que de la demande locative dans la région. 

La location meublée vous permettra souvent de percevoir un loyer plus élevé, car elle attire des locataires à la recherche d’une solution clé en main, tels que les étudiants, les expatriés, ou les professionnels en déplacement. En revanche, si vous préférez la stabilité, la location non meublée est une excellente option, car elle est associée à des baux de plus longue durée, ce qui convient aux locataires qui souhaitent s’installer sur une période prolongée.

Adapter la durée de bail en fonction de votre stratégie 

Concernant les types de baux, plusieurs possibilités s’offrent à vous selon la stratégie que vous souhaitez adopter. Un bail classique de trois ans renouvelable est idéal pour des locations longues et stables. Si vous visez une clientèle temporaire, comme les étudiants ou les travailleurs en mission, un bail mobilité de 1 à 10 mois pourrait être une solution adéquate. Et si votre bien se situe dans une zone touristique, la location saisonnière peut maximiser vos revenus, en vous permettant de louer à des tarifs plus élevés pendant les périodes de forte demande. 

La gestion de la location : gérer soi-même ou déléguer ?

Gérer un bien en location peut être chronophage, surtout si vous avez d'autres engagements. C’est pourquoi la question de déléguer cette tâche à une agence de gestion locative peut se poser. 

En effet, gérer le bien vous-même vous permettra d’économiser sur les frais d’agence, mais nécessite du temps et une certaine expertise en gestion locative. Vous serez responsable de toutes les interactions avec les locataires, de la gestion des loyers, et de l’entretien du bien. A l’inverse, si vous faites appel à une agence de gestion locative vous gagnerez ce temps car l'agence se chargera de la recherche des locataires, de la gestion des loyers et des éventuels travaux de maintenance. En contrepartie, elle prélève généralement des honoraires de gestion (souvent autour de 7 à 10 % des loyers perçus).

Avantages et inconvénients de la mise en location d’un viager libre

La mise en location d’un viager libre présente plusieurs avantages, mais aussi certains inconvénients à prendre en compte. Elle permet de valoriser le bien sur le long terme tout en générant des revenus locatifs intermédiaires. Cela offre ainsi une opportunité d’investissement intéressante pour l’acquéreur, qui peut profiter de l’appréciation du bien tout en ayant des rentrées d’argent régulières. Toutefois, il ne faut pas négliger l’engagement financier continu : l’acquéreur doit continuer à verser les rentes viagères au vendeur, indépendamment des revenus locatifs perçus. Une bonne gestion de la trésorerie devient donc primordiale pour éviter tout déséquilibre financier.

Aspects financiers et fiscaux de la location d’un viager libre

Qui dit revenus locatifs, dit fiscalité. Lors de l'acquisition d'un bien en viager libre, vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat du bien en raison de l'aléa lié au versement de rentes viagères. Cependant, cette spécificité implique également des considérations fiscales distinctes pour les revenus générés par la location du bien.

Les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs

Les loyers perçus de la location d’un viager libre sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont classés en fonction du type de location choisie. 

Si vous optez pour une location non meublée, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer : le régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs si ceux-ci n'excèdent pas 15 000 € par an ; ou le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.). Ce dernier régime est particulièrement avantageux si les charges liées au bien sont importantes, car il réduit significativement la base imposable.

Si vous choisissez de louer votre viager libre en meublé, les loyers seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Pour ceux dont les charges et les amortissements du bien et du mobilier sont élevés, le régime réel  sera dans ce cas également plus bénéfique, car il permet de déduire les frais réels et d'amortir le bien, en réduisant ainsi l’assiette fiscale.

L’optimisation fiscale de votre investissement locatif en viager libre

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement en viager libre, il est recommandé de réaliser un bilan fiscal avec un professionnel, comme un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ces experts vous aideront à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle et à anticiper les impacts financiers de vos choix locatifs. Ils peuvent également vous conseiller sur d'éventuelles stratégies de défiscalisation, telles que l’utilisation de dispositifs spécifiques pour les biens anciens ou les rénovations, qui pourraient améliorer la rentabilité de votre investissement.

Le viager libre avec Justager

Bien que l’investissement en viager libre présente certains défis, tels que la gestion locative et l’engagement financier, les avantages peuvent largement compenser ces inconvénients si le projet est bien préparé. En effet, le viager libre peut s’avérer être un choix pertinent et rentable pour les investisseurs avertis, prêts à tirer parti des opportunités uniques qu’il offre. Justager, expert du viager depuis plus de 10 ans est là pour vous guider dans vos projets. Vous souhaitez acheter un bien en viager ou simplement vous renseigner ? Contactez nos experts en viager, disponibles partout en France.