Fin de l’investissement locatif LMNP : est-ce le moment d’investir en viager ?

Avec l’évolution des politiques fiscales en France, l’investissement immobilier connaît de nombreux bouleversements. Parmi les changements majeurs, la réforme prévue du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour 2025 pourrait bien freiner l’attractivité de cet investissement prisé par de nombreux propriétaires. Alors que les avantages fiscaux du LMNP s’amenuisent, une question se pose : est-ce le bon moment pour se tourner vers l'investissement en viager, un mode d’investissement qui gagne en popularité ? Cet article fait le point sur les enjeux actuels du marché immobilier et sur les raisons pour lesquelles le viager pourrait être une solution d'investissement pertinente.

Qu’est-ce que la réforme du LMNP ?

Le régime LMNP a longtemps été une niche fiscale attractive pour les investisseurs immobiliers, offrant des avantages comme l’amortissement des biens et un abattement forfaitaire important via le régime micro-BIC. Toutefois, dès 2025, plusieurs réformes importantes vont entrer en vigueur et pourraient bouleverser les stratégies d’investissement des propriétaires.

1. Reclassement des revenus locatifs : Les revenus issus de la location meublée, actuellement imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), seront reclassés sous la catégorie des revenus fonciers, augmentant ainsi l’imposition des propriétaires.
2. Réduction de l’abattement forfaitaire : Le régime micro-BIC, qui permettait un abattement de 50 %, verra ce dernier réduit à 40 % pour les baux de longue durée (plus de neuf mois) et à 30 % pour les locations touristiques de courte durée.
3. Suppression de l’amortissement des biens : L’un des principaux avantages du LMNP, la possibilité d’amortir le bien et donc de réduire la base imposable, sera supprimé. Cela pourrait considérablement réduire la rentabilité des investissements meublés.
4. Révision des plafonds de revenus : Les plafonds permettant de bénéficier du régime micro-BIC seront également revus à la baisse, poussant certains propriétaires à passer au régime réel, qui deviendra moins avantageux sans la possibilité d’amortir le bien.

Impact de la réforme du LMNP sur l’investissement locatif

Avec ces changements, le LMNP risque de perdre son attrait en tant que levier de défiscalisation et de rentabilité pour de nombreux investisseurs. Pour beaucoup, la rentabilité nette après impôts pourrait diminuer considérablement, notamment dans les zones touristiques où la location meublée a dominé le marché immobilier ces dernières années.

Ces réformes vont forcer les investisseurs à repenser leur stratégie et à envisager des alternatives, telles que la location nue ou des dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie. Cependant, une autre solution, souvent sous-estimée, pourrait s’avérer tout aussi rentable et offrir plus de stabilité : le viager.

Le viager : une alternative d’investissement face à la réforme

Le viager est un mode d’acquisition immobilière particulier où l’acquéreur verse une somme initiale appelée "bouquet" et des rentes viagères régulières au vendeur jusqu'à son décès. Ce type de vente, basé sur un principe d'aléa, présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment dans un contexte de réforme du LMNP.

1. Un coût d’entrée réduit : Contrairement à l’achat traditionnel, le viager permet d’acquérir un bien à une valeur décotée par rapport au marché, en raison de l’occupation continue du vendeur dans le cadre du viager occupé. Cela réduit considérablement l’apport initial nécessaire pour l’acquisition.
2. Une fiscalité plus stable : Contrairement au LMNP qui subit de plein fouet la réforme fiscale, le viager reste un investissement relativement stable en termes de fiscalité. Les rentes viagères bénéficient souvent d’une imposition plus favorable.
3. Diversification de patrimoine : Le viager permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier sans les contraintes liées à la gestion locative et aux fluctuations des prix du marché. Il s’agit d’une solution intéressante pour ceux qui cherchent à limiter les risques dans un marché en mutation.

Les avantages du viager face à la réforme du LMNP

Le viager : pour quels types d’investisseurs ?

Le viager s’adresse particulièrement à des investisseurs cherchant à s’engager sur le long terme tout en diversifiant leurs placements. Cela peut intéresser :

• Les jeunes investisseurs : Contrairement à une idée reçue, le viager attire de plus en plus les jeunes de 25 à 34 ans. Avec un coût d’entrée réduit, ils peuvent ainsi se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais, tout en bénéficiant d'une opportunité de rentabilité à long terme.
• Les primo-accédants : Pour les primo-accédants qui peinent à trouver des solutions d’achat abordables dans un marché immobilier tendu, le viager peut être une option alternative viable.
• Les investisseurs diversifiés ou professionnels : Pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille, le viager permet d’ajouter une dimension stable et peu risquée, en particulier face à l’incertitude fiscale croissante du marché locatif traditionnel.

Conclusion : Est-ce le bon moment d'investir en viager ?

Avec la réforme du LMNP qui s’annonce, l’immobilier locatif traditionnel pourrait perdre de son attrait en termes de rentabilité et d'avantages fiscaux. Dans ce contexte, le viager se révèle être une alternative de plus en plus intéressante, offrant à la fois un coût d’entrée réduit et une rentabilité potentielle à long terme.

Si vous êtes à la recherche d’une solution d’investissement stable, fiscalement avantageuse et adaptée aux nouvelles réalités du marché immobilier, le viager pourrait bien être la clé de votre succès futur. Pour bénéficier des conseils d’experts et sécuriser votre investissement, n’hésitez pas à contacter Justager, votre partenaire dans la transaction immobilière en viager.