Les 6 erreurs faites lors d’une vente en viager

Vous voulez vendre en viager mais vous avez peur de faire une erreur lors de la vente ? L’équipe Justager va vous conseiller pour éviter les 6 erreurs les plus courantes lors d’une vente en viager.

1) Vendre trop tôt ou trop tard

La plupart des personnes voulant vendre en viager ne savent pas quand le faire et à quel âge c’est le mieux pour elle. Tout d’abord, il n’y a aucun âge minimum pour vendre son bien immobilier. Cependant, nous conseillons de faire une vente en viager entre 65 ans et 85 ans. Avant 65 ans, les acheteurs potentiels auront peur de la perspective de verser une rente trop longtemps. Quant aux personnes ayant plus de 85 ans, les acheteurs potentiels auront aussi peur car la rente pourra atteindre des montants dissuasifs. Dans ces deux cas, le vendeur risquera de consentir un gros rabais.

2) Evaluer incorrectement le prix

Dans un premier temps, nous vous conseillons de faire estimer la valeur du bien par plusieurs agences ou bien par un expert en viager. La valeur d'un bien occupé n'est pas la même que celui d'un bien libre et une agence traditionnelle peut ne pas avoir conscience de cela. Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur restera dans son bien ce qui veut dire qu’une décote sera appliquée selon son âge. Ensuite, le prix obtenu sera ventilé entre un bouquet (somme perçue à la signature) et une rente mensuelle versée jusqu’à la fin de la vie du vendeur. De nombreuses personnes voulant acheter le bien du vendeur proposent très régulièrement des offres 20 à 30% trop basses. Veillez donc à bien faire attention et à demander conseil à des spécialistes pour évaluer votre bien au juste prix.

3) Mal répartir le prix entre bouquet et rente

Cela dépend des personnes. La plupart des personnes préféreront un gros bouquet et une petite rente. Pour cause, ces personnes préfèrent avoir un bouquet important ce qui leur semble rassurant puisqu’ils évitent les inquiétudes liées au paiement de la rente. D’autres personnes quant à elles, espèrent vivre le plus longtemps possible et choisissent donc d'avoir une petite rente mais un plus gros bouquet. Pour finir, certaines font même le choix de n'avoir qu'un bouquet initial qui est plus important en faisant appel à la formule du viager occupé sans rente.

4) Choisir un acheteur à risques

Lorsque le vendeur se retrouve confronté à un commerçant, un artisan, ou à un professionnel sous forme libérale par exemple. Dans le cas d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, ces derniers peuvent en effet faire faillite et donc sont considérés comme des acheteurs à risques. En effet, s’ils font faillites, les acheteurs auront des difficultés à payer la rente, ce qui provoque chez le vendeur une situation très délicate. Si ce cas-là arrive, il ne faut pas perdre de temps et faire jouer la clause résolutoire. De plus, il faut aussi enclencher l’action de manière simple sans demander de dommages et intérêts.

5) Vendre à sa famille, mais au juste prix

Si vous vendez votre bien à un prix inférieur à sa valeur, votre transaction risque de se transformer en donation déguisée. Pour éviter cela, il faut impérativement faire estimer correctement son bien, et ne pas hésiter, à faire appel à un professionnel de l’immobilier qui connaît bien le marché local. Un professionnel saura prendre en compte l’ensemble des critères pour vous recommander une fourchette de prix cohérente avec la réalité du marché immobilier.

Si l’administration fiscale estime que vous avez vendu votre bien à un prix trop bas, la personne qui en bénéficiera pourrait se voir imposer des frais par les autorités fiscales. Les droits de mutation et les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 8%, mais les frais de donation peuvent atteindre 60% de la valeur du bien si la personne qui en profite est un parent éloigné. Les frais peuvent être encore plus importants en cas de mauvaise foi et de manœuvres frauduleuses. Il est donc dans votre intérêt et celui de votre acheteur de lui vendre un logement ou un terrain au juste prix même si vous êtes de la même famille.

6) Négliger certaines clauses du contrat

Lors d’une vente en viager, des clauses du contrat ne sont pas à négliger. En effet, il y a différentes clauses comme la revalorisation de la rente selon l’indice des prix, la réversion de la rente au conjoint en cas de décès, la majoration de la rente si vous quittez les lieux avant votre décès par exemple pour aller en maison de retraite, la répartition des charges ce qui veut dire que le vendeur ne doit payer que les charges locatives. Sans oublier la clause résolutoire, annulant théoriquement la vente en cas de rentes impayées.

Pour conclure, cet article va vous permettre de ne pas faire d’erreurs lors d’une vente en viager. Ce qu’il faut retenir, c’est de ne pas négliger le fait de bien être accompagné par un professionnel pour limiter toutes erreurs lors d’une vente.

Après notre dernier article sur faire un emprunt pour acheter en viager, c’est possible, nous espérons que celui-ci pourra ainsi vous aider à limiter les erreurs lors d’une vente en viager. L’équipe Justager reste à votre disposition pour toutes questions même en cette période de confinement.