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Comprendre le viager

Les questions que les vendeurs se posent sur le viager

Vous souhaitez vendre votre bien mais vous vous posez des questions sur le viager ? Voici nos réponses aux questions que tous les vendeurs se posent sur le viager.

Les questions sur le viager en général

Le viager c’est quoi ? Comment ça marche ?

Si vous ne connaissez pas le viager, nous vous invitons à lire notre article « comprendre ce qu’est le viager ». Le viager, c’est la solution de financement solidaire et responsable du bien vieillir de nos seniors. Contrairement à ce que les gens peuvent penser, c’est une solution très moderne et éthique. Elle s’adapte au besoin des vendeurs avant tout. La baisse généralisée des retraites et l’augmentation du coût de la vie diminuent le pouvoir d’achat des retraités.

Pour faire simple, le viager est une vente immobilière d’une personne généralement âgée qui vend sa maison. En contrepartie, elle touche une rente viagère et/ou un apport, en conservant souvent, la possibilité de vivre dans le logement. Le logement sera la propriété de l’acheteur à la fin de vie du vendeur.

Les avantages et inconvénients ?

Avantage : Vous pouvez compléter votre retraite jusqu’à la fin de vos jours tout en gardant l’usage de votre habitation. Si vous le souhaitez, vous pouvez même avoir un apport (bouquet) qui vous permet de consolider une épargne pour vous et votre famille.

Inconvénient : Votre maison ou votre appartement sera la propriété de l’acheteur à terme et vos enfants ne pourront plus profiter du bien. Cependant, vous avez la possibilité de partager avec eux le bouquet.

Votre bien peut-il intéresser un acheteur en viager ?

Il est inutile de vous mentir, tous les biens ne se vendent pas en viager. D’abord, parce que toutes les localisations ne se valent pas, comme en témoigne notre article sur les endroits où investir en Viager.

Paris, Lyon, Bordeaux, ou encore le littoral, typiquement la Côte d’Azur remportent la palme d'or des meilleurs endroits pour tenter un acheteur en viager. Cependant, il est fréquent de voir des petites villes convaincre un acheteur en viager. Un achat en viager, c’est la rencontre entre les attentes d’un vendeur et d’un acheteur. Si l’acheteur souhaite acheter pour vivre ou obtenir une résidence secondaire il peut choisir n’importe quelle ville de France. Si celui-ci vise un investissement, il choisira une ville assurant une plus-value à la revente ou la possibilité de louer le bien. Soyez rassuré, avec un peu de patience et un bon conseiller, vous trouverez certainement un acheteur.

Avez-vous le bon âge pour vendre en viager ?

Tout d’abord, il faut savoir si vous avez besoin de vendre en viager. Posez-vous la question de savoir si la formule du viager est plus intéressante pour votre besoin que la formule classique.

L’âge idéal pour vendre se situe entre 75 et 85 ans. Plus le vendeur est jeune, plus la rente sera modeste. Il est difficile de trouver un acheteur prêt à verser une rente durant de longues années. À l’inverse, plus le vendeur est âgé, plus la valeur du viager augmente. Après 85 ans, les sommes que devra verser l’acquéreur risquent d’atteindre des sommets dissuasifs.

Cependant, l’âge n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. L’état de santé du vendeur compte tout autant. Une maladie grave ne laisse pas forcément présager un décès précoce, mais elle diminue l’aléa. Or, faute d’aléa, la transaction pourrait être remise en question puisqu’il s’agit d’un prérequis de la vente en viager.

accompagnement pour vendre en viager
Vendre en viager est une solution pour avoir des revenus supplémentaires tout en restant chez soi

 

Viager : quelle relation avec l'acheteur

Entre l'acheteur et le vendeur d'un viager, qui paie les charges du bien immobilier ?

Les charges se partagent entre le vendeur et l’acheteur de façon logique et équitable.

Le vendeur garde les charges locatives. Il continue également à régler directement ses consommations individuelles de gaz, d’électricité, d’eau. Mais aussi, il doit souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs (en tant qu’occupant non propriétaire). Également, il est en charge du paiement de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Les autres charges reviennent à l’acquéreur. C’est le cas de la rémunération d’un gardien (en partie), des frais de gestion et honoraires de syndic, des assurances multirisques, de la taxe foncière et des gros travaux.

A quelle fréquence est payée la rente ?

La périodicité de la rente est fixée d'un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Celle-ci peut être mensuelle, trimestrielle ou autre.

Que se passe-t-il si l'acheteur cesse les versements ?

Si l'acheteur cesse de payer la rente, le vendeur peut obtenir une injonction de payer. Par ailleurs, le privilège du vendeur (clause inscrite par le notaire lors de la signature) permet de faire saisir le bien et de le vendre. Si le vendeur souhaite faire annuler la vente et récupérer la pleine propriété, les intéressés sont censés se retrouver dans l'état précédent la vente. Toutefois, le vendeur conserve le plus souvent le bouquet (si présent) et les rentes déjà perçues à titre d'indemnisation.

Que se passe-t-il en cas de décès de l'acheteur d'un viager ?

Aucune inquiétude vous recevrez toujours vos rentes viagères. Le viager rentre tout simplement dans la succession. Ainsi, la charge de la rente est transférée aux héritiers de l'acheteur. Un acheteur de viager peut cependant souscrire une assurance pour protéger ses héritiers.

Le processus de vente en viager

Comment adapter le viager à vos besoins spécifiques ?

Le professionnel du viager qui procède à l’évaluation du bouquet et de la rente viagère tiendra compte des besoins du vendeur. Le plus souvent, celui-ci cherche des revenus supplémentaires. La rente fait alors office de complément de retraite chaque mois. Elle peut notamment financer la prise en charge d’une assistance à domicile. Le vendeur peut se contenter dans ce cas d’un petit bouquet mais d’une rente plus élevée.

A l’inverse, sa priorité peut être d’obtenir un capital au moment de la vente. Que ce soit pour réaliser des travaux, financer un voyage, partager avec sa famille ou encore pour régulariser ses dettes. Rien n’interdit même de prévoir un bouquet plus important. Il peut correspondre à la valeur occupée du bien, sans rente. Le vendeur reçoit dans ce cas la totalité du prix le jour de l’acte de vente, tout en restant dans le logement sa vie durant.

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Pour valider votre projet, parlez en à un professionnel du viager

Combien votre logement vaut-il sur ce marché ?

La vente en viager est un processus réglementé qui suit un cadre légal et des barèmes. L’estimation du bien doit être effectuée par un professionnel du viager. Ce dernier doit être choisi avec encore plus d’attention qu’un agent immobilier classique.

Le prix du bien dépend de nombreux facteurs, tant sur le bien en lui-même que sur le vendeur. Bien évidemment, la zone géographique, le marché et le type de viager choisit sont également des facteurs déterminants du calcul de la valeur du bien.

En tant que professionnel, il est difficile de faire accepter à un client qui a acheté son bien il y a de nombreuses années dans un autre contexte économique que ce dernier possède une valeur inférieure à la valeur d’achat (et du crédit). L’objectif est de respecter l’offre et la demande pour trouver le meilleur compromis entre l’acheteur et le vendeur.

Quels revenus pouvez-vous attendre de cette vente ?

Le prix d’un viager repose sur des modalités de paiement particulières. Le vendeur est censé consentir un crédit à vie à son acquéreur. Pour le vendeur, une transaction en viager réussie repose sur un juste équilibre entre le bouquet et la rente. Aucune règle juridique ne régit cette répartition. En pratique le bouquet représente au maximum 30 % de la valeur vénale du bien. En choisissant une rente plus faible au moment de la signature du contrat, on choisit un complément de salaire plus élevé et un confort plus important au quotidien.

Chaque professionnel applique sa propre méthode d’évaluation pour aboutir à une estimation servant de base de négociation. Justager dispose de son propre barème élaboré conjointement avec de nombreux professionnels du secteur et faisant office de référence. Nous vous offrons la possibilité de faire une estimation gratuite sur notre site internet.

Techniquement, comment cela se passe ? On part du coût estimé du bien occupé. On détermine le montant du bouquet, puis on convertit le reliquat en rente viagère. La détermination de la rente résulte d’un calcul faisant intervenir plusieurs paramètres : le droit de jouissance du vendeur (usufruit ou simple droit d’usage et d’habitation), la réversibilité éventuelle de la rente au conjoint survivant, le taux de rendement du bien, (dépendant de la valeur locative) et l’âge du vendeur.

Le conseil de l’équipe est de s’en remettre à un expert qui a fait ses preuves en termes de ventes. Si possible, sur conseil d’un proche ou avec une réputation avantageuse. Il s’agit d’un acte complexe et engageant, il est nécessaire d’être en confiance avec votre conseiller.

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Choisir son acheteur c'est s'assurer d'une tranquilité d'esprit dans le temps

Peut-on choisir son acquéreur, comme dans une vente classique ?

Le vendeur peut, bien évidemment, choisir son acquéreur. Cependant, dans certains cas le nombre d’acheteurs potentiels est trop limité pour avoir un véritable panel de choix. Vous retrouverez deux types d’acheteurs en viager : des particuliers ou des fonds d’investissement. Libre à vous de sélectionner le profil d'acheteur qui correspond le plus à votre projet voire à votre éthique.

La sélection de l’acheteur est d’une grande importance, sachant qu’il doit être capable de verser la rente pour laquelle il s’engage. Sachant qu’en cas de décès prématuré, ce sont ses ayants droit, en général les enfants, qui héritent du viager et de l’obligation de servir la rente. Pour les plus inquiets, il y a toujours la possibilité de souscrire une assurance rentes impayées en passant par un courtier spécialiste du viager. Cependant cela coûte cher, environ 10 % du montant total de l’opération. Le rôle du professionnel du viager est de s’assurer de la capacité de paiement de l’acheteur et de sécuriser l’opération.

Vendre en viager : Vous et votre famille

Comment procéder pour vendre en couple ?

Pour vendre en couple une résidence principale les deux conjoints doivent donner leur consentement. Et ce, quel que soit leur régime matrimonial. Ce consentement devra être formalisé dès la signature du mandat donné au professionnel pour mener à bien cette transaction. Si la vente porte sur une résidence secondaire ou un bien locatif, l’approbation des deux conjoints n’est nécessaire que s’il s’agit d’un bien commun. Le bouquet, comme la rente, peut tomber dans le compte joint ou sur un compte séparé, selon la nature du bien immobilier et le statut matrimonial du couple.

La difficulté de vendre en couple réside dans l’attribution de la rente après le premier décès. Elle peut en effet être réversible sur la tête du survivant. Prolongeant ainsi le service de la rente pour l’acquéreur. Il sera donc moins facile de trouver un acheteur acceptant de doubler l’aléa de l’espérance de vie pesant sur la vente, sauf en cas de concession financière.

Quel impact aura la vente sur la transmission du patrimoine ?

Le vendeur doit prendre conscience qu’en optant pour un viager, il n’est plus pleinement propriétaire de son bien. Ce dernier sort de son patrimoine, et donc de la succession. Cependant, ce n’est pas forcément quelque chose de négatif pour la famille. Cela évite aux enfants d’aider financièrement leurs parents et ils peuvent être bénéficiaires du montant du bouquet. En effet, le vendeur peut faire don de la somme correspondant au bouquet à ses enfants ou petits-enfants, ou tout simplement la placer sur un contrat d’assurance vie dont ils sont désignés comme bénéficiaires. De plus en plus de vendeurs partant du principe que leurs descendants ont besoin d’une aide financière immédiate plutôt que postérieure à leur décès, optent pour cette solution.

Vous avez d’autres questions sur le viager et ses composantes ? N’hésitez pas à nous écrire en commentaire et nous nous ferons une joie de vous répondre. Nous avons également un espace contact sur notre site si vous souhaitez nous parler de votre projet de vente.

L’équipe Justager vous remercie de votre lecture.

Auteur : Brigitte

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