L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et le viager

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Depuis son instauration en 2018 en remplacement de l’ISF, il concerne uniquement les biens et droits immobiliers, qu’ils soient détenus directement ou via des structures comme une SCI ou des parts de SCPI.

Dans ce cadre, la vente en viager n’est pas seulement un outil patrimonial pour dégager des liquidités ou préparer une transmission : elle peut aussi offrir des avantages fiscaux significatifs, en particulier sur l’IFI. Selon la formule retenue et les droits conservés ou acquis, la valeur imposable à déclarer peut être réduite de manière importante, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.

Cet article fait le point sur le fonctionnement de l’IFI appliqué au viager, sur les différences entre viager occupé et viager libre, et sur les stratégies possibles pour optimiser son imposition tout en sécurisant la transaction.

Comprendre l’IFI et ses règles d’application au viager

L’Impôt sur la Fortune Immobilière porte sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Sont concernés non seulement les biens immobiliers en pleine propriété, mais aussi les droits immobiliers tels que l’usufruit, la nue-propriété ou un droit d’usage et d’habitation. Les parts de sociétés civiles immobilières ou de SCPI entrent également dans le calcul.

Certaines exonérations et abattements existent. La plus connue concerne la résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens affectés à une activité professionnelle sont quant à eux exclus de l’assiette taxable.

Lorsqu’un bien est vendu en viager, ces règles s’appliquent différemment selon que l’on soit vendeur (crédirentier) ou acheteur (débirentier), et selon le type de viager choisi. C’est dans cette articulation que se trouvent les principaux leviers d’optimisation fiscale liés à l’IFI.

Le viager occupé : un atout pour réduire la base taxable

Le viager occupé est la formule la plus intéressante au regard de l’IFI, car il modifie la répartition des droits de propriété entre vendeur et acheteur. Dans ce schéma, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou un usufruit, tandis que l’acheteur acquiert la nue-propriété.

Pour l’acheteur, l’assiette taxable se limite à la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. Plus le vendeur est âgé, plus la part de la nue-propriété est importante, mais elle reste inférieure à la pleine propriété. Par exemple, si le vendeur a 75 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur du bien : seul ce pourcentage doit être déclaré à l’IFI.

Pour le vendeur, la base taxable se limite à la valeur de l’usufruit ou du DUH. Dans le même exemple, avec un usufruit évalué à 30 % de la valeur vénale, seule cette fraction doit être déclarée. Cette réduction est encore plus marquée en présence d’un droit d’usage et d’habitation, généralement valorisé moins cher que l’usufruit.

Ce mécanisme permet, des deux côtés, de réduire sensiblement la valeur imposable. Dans certains cas, il peut même aboutir à une sortie totale du champ d’application de l’IFI si la valeur des autres actifs immobiliers reste inférieure au seuil d’imposition.

Le viager libre : une approche différente de l’IFI

Dans un viager libre, l’acheteur acquiert immédiatement la pleine propriété du bien, sans droit d’occupation conservé par le vendeur. Il peut donc l’occuper ou le mettre en location dès la signature.

Sur le plan fiscal, cette configuration implique que l’acheteur doit déclarer la valeur en pleine propriété à l’IFI. Cependant, il bénéficie d’une possibilité d’allègement : le capital représentatif de la rente viagère restant à payer peut être déduit de l’assiette taxable, car il constitue une dette au sens de l’IFI. Cette dette est calculée selon l’espérance de vie du vendeur et la valeur des rentes convenues.

Pour le vendeur, la cession en viager libre entraîne une sortie totale du bien de son patrimoine immobilier : il n’a plus aucun droit à déclarer à l’IFI. La contrepartie se trouve dans la fiscalité des revenus : les rentes viagères perçues sont soumises à l’impôt sur le revenu, après application de l’abattement lié à l’âge lors du premier versement.

Les rentes viagères et leur traitement à l’IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière ne porte que sur la valeur des biens et droits immobiliers. Les rentes viagères, qu’elles soient versées au titre d’un viager occupé ou libre, n’entrent donc pas dans l’assiette taxable. Elles sont considérées comme des revenus et relèvent uniquement de l’impôt sur le revenu, avec un abattement déterminé par l’âge du vendeur lors du premier versement.

Pour l’acheteur, les rentes viagères peuvent toutefois avoir un impact indirect sur l’IFI. Leur capital représentatif , c’est-à-dire la valeur totale des rentes restant à verser en fonction de l’espérance de vie du vendeur, est considéré comme une dette déductible. Cette dette vient réduire la valeur nette taxable du patrimoine immobilier à déclarer.

Ce double effet : exclusion des rentes de l’assiette de l’IFI pour le vendeur et déduction du capital représentatif pour l’acheteur, contribue à faire du viager un outil efficace de gestion et d’optimisation fiscale.

Autres leviers d’optimisation avec le viager

Au-delà de la réduction mécanique de la base taxable à l’IFI, la vente en viager peut ouvrir d’autres opportunités fiscales. Le bouquet perçu par le vendeur, lorsqu’il n’est pas réinvesti dans l’immobilier, peut être placé dans des actifs non soumis à l’IFI, comme des valeurs mobilières ou des contrats d’assurance-vie  et ainsi sortir durablement de l’assiette imposable.

Sur le plan successoral, le viager permet également de réduire les droits de succession. En diminuant la valeur immobilière transmise, il allège le montant des droits dus par les héritiers. Cette stratégie peut être particulièrement pertinente lorsque le vendeur souhaite organiser une transmission progressive, tout en sécurisant ses revenus grâce aux rentes viagères.

Enfin, lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur et qu’il conserve l’occupation, il bénéficie en plus de l’abattement de 30 % applicable sur la valeur de ce droit. Ce cumul de mécanismes renforce l’intérêt du viager dans une optique de gestion patrimoniale optimisée.

Optimiser l’IFI grâce au viager avec Justager : l’importance d’un accompagnement expert

Bien conçu, le viager peut devenir un outil efficace de gestion patrimoniale face à l’IFI, en réduisant significativement la valeur imposable pour le vendeur comme pour l’acheteur. Cette optimisation repose toutefois sur des paramètres techniques précis : valorisation des droits immobiliers selon le barème fiscal, rédaction rigoureuse des clauses contractuelles, choix judicieux du type de viager.

Chaque situation nécessite une analyse complète, intégrant la fiscalité des rentes, le placement du bouquet et les objectifs successoraux. C’est cette vision d’ensemble qui permet de sécuriser l’opération et d’en tirer pleinement les bénéfices fiscaux.Chez Justager, nous vous accompagnons de l’étude initiale à la mise en place du contrat, en construisant des solutions sur mesure qui concilient optimisation fiscale et équilibre des engagements. Vous envisagez de vendre ou d’acheter en viager et souhaitez mesurer l’impact sur votre IFI ? Contactez notre équipe pour bénéficier d’un conseil adapté à votre situation.