Marché du viager : état des lieux et perspectives

Le viager reste aujourd’hui une modalité de vente peu représentée sur le marché immobilier. Mais derrière ce statut, il répond à des enjeux profonds : vieillissement de la population, baisse du pouvoir d’achat des retraités, tensions sur le crédit. En permettant à un vendeur de percevoir un revenu régulier tout en continuant à vivre chez lui, le viager offre une solution qui concilie transmission patrimoniale et autonomie financière.

Depuis quelques années, les signaux d’un changement de perception se multiplient. Le nombre de transactions progresse lentement, les formes de viager se diversifient, et les investisseurs s’y intéressent davantage. Pour autant, le viager peut-il réellement changer d’échelle en France ? Quels sont les leviers de croissance, les freins encore présents, et les conditions d’un développement plus large ? Cet article dresse un état des lieux du marché et en analyse les perspectives.

Un segment encore limité, mais en progression continue

Le viager représente aujourd’hui entre 5 000 et 6 000 ventes par an, soit moins de 1 % des transactions immobilières en France. Ce volume restreint reflète un usage encore peu généralisé, concentré sur certains territoires et profils de vendeurs.

Pour autant, plusieurs indicateurs témoignent d’une dynamique à l’œuvre. En 2024, des progressions de l’ordre de 5 à 20 % sont observées selon les régions. Le prix moyen des biens cédés atteint désormais 295 000 €, en hausse de 5 % sur un an. Le volume d’affaires global du viager dépasse 1,6 milliard d’euros.

Cette évolution, encore discrète, s’explique par une offre mieux identifiée, des acteurs spécialisés plus visibles, et une information plus accessible auprès des particuliers.

Des moteurs démographiques et économiques puissants

L’essor du viager s’inscrit dans une tendance de fond. En 2050, un tiers de la population française aura plus de 60 ans, et plus de 5 millions de personnes auront dépassé les 85 ans. Dans le même temps, près de trois quarts des seniors sont propriétaires de leur logement, mais avec des revenus souvent insuffisants pour maintenir leur niveau de vie.

Face à ces déséquilibres, le viager apporte une réponse concrète. Il permet de transformer un actif immobilier en revenus sans quitter son domicile, tout en organisant une transmission. En 2024, 51 % des vendeurs déclarent avoir recours au viager pour percevoir un revenu complémentaire, et 30 % pour rester chez eux.

Du côté des acquéreurs, le contexte joue également un rôle. Le viager offre une alternative à l’achat classique dans un marché contraint par la remontée des taux et les difficultés d’accès au crédit. Il permet d’acquérir progressivement un bien sans recours immédiat à l’endettement.

Des formes de viager de plus en plus diversifiées

Le viager ne se limite plus à un modèle unique. En réponse à des attentes variées, tant du côté des vendeurs que des acquéreurs, le marché s’est progressivement élargi à d’autres configurations. Chacune présente ses spécificités, ses avantages, et ses usages privilégiés.

Le viager occupé : la formule la plus répandue

Dans environ 70 % des cas, le vendeur choisit de rester dans le logement après la vente, tout en percevant une rente mensuelle. Ce droit d’usage et d’habitation est garanti à vie, ce qui en fait la solution la plus sécurisante pour les seniors.

Le viager libre : une option de plus en plus convoitée

Le viager libre, qui permet à l’acheteur de prendre possession du bien dès la signature, représente 13 % des ventes en 2024. Il séduit particulièrement les acquéreurs recherchant une rentabilité immédiate ou une résidence principale.

La nue-propriété : un montage patrimonial de long terme

Fondée sur le démembrement de propriété, la nue-propriété permet d’acheter à moindre coût tout en différant la pleine jouissance du bien. Elle représente également 13 % des ventes et séduit les investisseurs à horizon long.

La vente à terme : une alternative lisible

Encore peu connue, la vente à terme consiste à échelonner le paiement sur une durée définie, sans aléa. Ce modèle représente 7 % des opérations, et offre une solution intermédiaire entre vente classique et viager.

Un intérêt croissant des investisseurs, dans un contexte de mutation patrimoniale

L’investissement en viager séduit un public plus large qu’auparavant, notamment parmi les jeunes actifs, les indépendants et les profils à la recherche d’un placement immobilier long terme. En 2024, 4 personnes sur 10 âgées de 18 à 64 ans se déclarent prêtes à envisager un achat en viager.

Le modèle répond à une logique de progression patrimoniale. Il permet d’acheter sans passer par la banque, avec un apport limité et une rente étalée. Il s’insère aussi dans des stratégies de diversification, avec un horizon de placement à long terme, sans gestion locative immédiate dans le cas d’un viager occupé.

Ce changement s’accompagne d’un usage plus raisonné du viager, intégré dans des projets familiaux, en SCI ou dans le cadre d’un arbitrage patrimonial. Il ne s’agit plus d’une opportunité isolée, mais d’un outil de structuration d’actifs, mobilisé dans des contextes variés.

Vers un changement d’échelle du viager en France ?

Le développement du viager dépend aujourd’hui de plusieurs leviers. Le premier tient à l’uniformisation des pratiques : contrats mieux encadrés, accompagnement rigoureux, et plus grande visibilité des opérateurs spécialisés. Ces évolutions renforcent la confiance des vendeurs comme des acquéreurs.

Le second levier est l’intégration du viager dans les politiques publiques. À ce jour, il reste peu visible dans les dispositifs liés au logement des seniors, à la dépendance ou à la transmission. Pourtant, ses effets sont réels : maintien à domicile, génération de revenus sans désendettement, accès à la propriété progressive.

Enfin, une meilleure pédagogie sur les formes de viager, leur fonctionnement et leur cadre juridique reste nécessaire. Ce travail d’information est déjà en cours, porté par les professionnels du secteur, les réseaux spécialisés et les conseillers en gestion de patrimoine.

Justager vous accompagne dans vos projets viagers

Le viager ne se limite plus à une solution ponctuelle. Il s’inscrit dans des démarches de long terme, à la croisée de l’optimisation patrimoniale et de l’accompagnement des parcours de vie. Son développement repose sur une compréhension fine du contrat, une structuration rigoureuse, et un accompagnement adapté.

Chez Justager, nous guidons vendeurs, acquéreurs et investisseurs à chaque étape de leur projet : évaluation, structuration juridique, rédaction du contrat, suivi patrimonial. Vous souhaitez découvrir les opportunités qu’offre le viager ? Contactez-nous, nos équipes sont à votre disposition.