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Quels sont les travaux pris en charge par l’acheteur dans le cadre d’un viager ?

qui paie les travaux ? proprio ou locataire

La vente en viager soulève souvent la question de la répartition des charges de travaux entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur). Voici une analyse détaillée de cette répartition basée sur les dispositions du Code Civil et les pratiques courantes.

La Répartition Classique des Travaux d’un Viager

Charges de l'acheteur

En règle générale, l’acheteur est responsable des grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du Code Civil. Cela inclut les travaux portant sur :

  • Les murs et les voûtes
  • Le rétablissement des poutres
  • Les murs de soutènement et de clôture
  • Les couvertures entières

Ces réparations sont essentielles pour la structure et la stabilité de l'édifice.

Charges du vendeur

Le crédirentier doit prendre en charge les travaux d'entretien courant et les réparations mineures, comme :

  • L'entretien des espaces verts (arrosage, tonte, désherbage)
  • Le remplacement des tuiles ou des ardoises

Exceptions

Si des gros travaux sont nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier, ces travaux lui seront imputables en tout ou partie. L'acheteur peut contester la prise en charge de ces travaux s'il s'agit d'un manque d'entretien manifeste du vendeur.

La Répartition des Travaux selon les Rapports Locatifs

Il est possible d'adapter la répartition des travaux et des frais selon les règles des rapports locatifs, transférant certaines obligations du vendeur à l'acheteur.

Charges supplémentaires pour l'acheteur

  • Gros travaux (gros œuvre et second œuvre)
  • Remplacement des équipements vétustes (chauffe-eau, chaudière)

Charges du vendeur

Le crédirentier vendeur est responsable de l’entretien courant du logement et des menues réparations, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987. Annexer ce décret au contrat de vente viager permet d'éviter toute ambiguïté.

Tableau récapitulatif de la répartition des charges

Nature des chargesAcheteurVendeur
AscenseurGros entretienEntretien simple
Murs et solRéfection complèteMaintien en état de propreté, remplacements mineurs
Portes et fenêtresRemplacementMenues réparations (poignées, crémones…), graissage des poignées…
Digicode et interphoneInstallation, remplacementEntretien
Espaces vertsPlantation, réfectionArrosage, tonte, désherbage, entretien
Sanitaire et plomberieRemplacement des sanitaires, robinets et canalisationsRemplacement des joints et petites pièces
Chaudière, chauffageRemplacement des équipements, détartrage du chauffe-eauRemplacement des petites pièces et entretien

Conclusion

La répartition des charges de travaux dans le cadre d'un viager dépend du type de réparations et des accords entre les parties. Il est crucial de bien définir ces responsabilités dans le contrat de viager pour éviter les conflits. Pour plus de clarté et de sécurité, il est conseillé de consulter un notaire ou un spécialiste du viager.

Pour plus d’informations, consultez la vidéo Justager - Les spécialistes du Viager.


Auteur : Brigitte

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