Qui peut vendre ou acheter en viager ?

Le viager séduit de plus en plus de propriétaires et d’investisseurs à la recherche de solutions immobilières alternatives. Ce mode de vente repose sur un principe clair : le propriétaire cède la pleine propriété de son bien en échange d’un bouquet versé comptant, puis d’une rente viagère versée jusqu’à son décès.

Derrière cette mécanique simple en apparence se cache un contrat encadré par le droit, dont la validité repose sur plusieurs conditions précises. Qui peut vendre en viager ? Qui peut acheter ? Quels sont les profils autorisés, les limites légales à connaître, et les bonnes pratiques à respecter pour sécuriser l’opération ? Cet article vous propose un point complet pour mieux comprendre les règles applicables à la vente et à l’acquisition d’un bien en viager.

Vendre en viager : une démarche encadrée par la loi

Quelles conditions pour vendre un bien en viager ?

La vente en viager est juridiquement accessible à toute personne majeure, en pleine possession de ses capacités mentales, et titulaire de la pleine propriété du bien concerné. En pratique, cela inclut les particuliers comme les personnes morales, à condition que l’opération soit conforme à leur objet social. Une société civile immobilière (SCI), par exemple, peut tout à fait vendre un bien en viager si ses statuts le permettent.

Le Code civil ne fixe pas d’âge minimum pour céder un bien sous cette forme. Toutefois, dans les faits, le viager s’adresse majoritairement à des personnes de plus de 70 ans. Ce seuil correspond à un équilibre financier avantageux, notamment dans le cas d’un viager occupé.

Pourquoi l’aléa est-il indispensable dans un contrat de viager ?

Pour être juridiquement valable, un contrat de viager doit reposer sur un aléa, c’est-à-dire une incertitude quant à la durée de vie du vendeur. Si cette incertitude n’existe pas, l’acte peut être annulé pour absence de cause valable.

Ce principe implique que l’état de santé du crédirentier ne soit pas connu comme gravement dégradé au moment de la vente. Si le vendeur souffre d’une pathologie grave identifiée, et décède dans les vingt jours suivant la signature, le contrat est réputé nul. La rente viagère ne peut en effet pas être versée dans un cadre où l’issue est prévisible : elle perdrait alors sa nature aléatoire, essentielle à l’équilibre du contrat.

Le notaire veille à cette condition au moment de la signature. En présence d’un doute, il peut demander un certificat médical pour s’assurer que l’aléa existe bien. Cette précaution protège les deux parties et garantit la sécurité juridique de la transaction.

Que se passe-t-il en cas de vente par deux crédirentiers ?

Il est courant qu’un couple vende un bien en viager au nom des deux membres du foyer. Dans cette configuration, la rente est versée jusqu’au décès du dernier vivant. On parle alors de viager “sur deux têtes”, bien que cette expression ne soit pas juridique à proprement parler. Ce montage vise à protéger le conjoint survivant, qui conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie.

La vente sur deux crédirentiers prolonge naturellement la durée du contrat, ce qui peut modifier les équilibres économiques pour l’acheteur, du fait que le montant de la rente, le bouquet initial et la valorisation du bien tiennent compte de l’espérance de vie combinée des deux vendeurs. Cette configuration doit être précisément définie dans l’acte de vente, notamment pour anticiper les effets successoraux, les droits du survivant et la réversibilité éventuelle de la rente.

Vous envisagez une vente en viager ou souhaitez mieux en comprendre les implications ? Découvrez notre article : Les questions que les vendeurs se posent sur le viager.

Acheter en viager : une opération ouverte mais encadrée

L’achat en viager est-il ouvert à tous les profils ?

L’acquisition d’un bien en viager est accessible à toute personne majeure qui dispose de la capacité juridique de contracter. Cela concerne aussi bien les particuliers que les couples ou les personnes morales, comme les sociétés civiles immobilières (SCI), dès lors que l’opération entre dans le cadre de leur objet social. Dans tous les cas, l’acheteur doit pouvoir honorer deux engagements essentiels : le versement du bouquet au moment de la signature, puis le paiement régulier de la rente viagère, dont la durée dépend de la longévité du vendeur.

Même si la loi ne fixe aucun seuil de solvabilité, la stabilité financière de l’acquéreur demeure une condition déterminante. Cette exigence est particulièrement sensible dans le cas d’un viager libre, qui permet à l’acheteur de disposer immédiatement du bien. 

En pratique, les établissements bancaires accordent rarement de financement pour ce type d’acquisition. Le caractère aléatoire de la durée du contrat, couplé à l’absence d’un échéancier fixe, rend les montages financiers traditionnels difficiles à mettre en place. 

En revanche, certains établissements spécialisés ou des courtiers indépendants peuvent proposer des solutions alternatives, notamment sous la forme de prêts in fine ou de crédits hypothécaires Face à ces contraintes, l’accompagnement par un professionnel du viager est vivement recommandé. Il pourra orienter l’acheteur vers les interlocuteurs adaptés, faciliter les échanges avec les établissements bancaires habitués à ces montages, et ajuster la stratégie en fonction du projet.

Peut-on acheter un viager à ses parents ou à un proche ?

L’achat en viager d’un bien appartenant à un membre de sa famille, y compris ses parents, est autorisé par le droit français. Toutefois, ce type de transaction soulève des enjeux spécifiques d’ordre fiscal et successoral. Pour que l’opération soit reconnue comme valide, elle doit remplir les conditions d’une vente réelle, à titre onéreux, et non dissimuler une libéralité. Autrement dit, le bouquet et la rente viagère doivent être proportionnés à la valeur du bien. Si les montants paraissent symboliques ou manifestement insuffisants, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée. Une telle requalification entraînerait l’application des droits de donation, avec des pénalités à la clé. En cas de désaccord entre héritiers, la vente pourrait également être contestée devant les juridictions civiles.

Pour sécuriser ce type d’achat, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un professionnel du viager comme Justager. Un accompagnement en amont permet de formaliser une transaction équilibrée, de prévenir les contentieux successoraux, et de préserver une équité perçue entre les membres d’une même famille ou d’un couple recomposé.

Quel est l’âge idéal pour acheter un bien en viager ?

Au-delà du profil de l’acheteur, l’écart d’âge avec le crédirentier constitue un élément déterminant de la validité et de l’équilibre du contrat. Si la différence d’âge est trop faible, l’aléa peut être contesté, et remettre en cause la nature même du contrat.

En pratique, une différence de 25 à 30 ans entre l’acquéreur et le vendeur permet de respecter cette exigence juridique tout en assurant une cohérence économique. Elle offre à l’acheteur un horizon d’investissement raisonnable et une décote à l’achat justifiée. Ce différentiel contribue ainsi à sécuriser la transaction pour les deux parties, tant sur le plan fiscal que patrimonial. X

Comment sécuriser son projet en viager avec Justager ?

Vendre ou acheter en viager engage les deux parties dans une relation de long terme, fondée sur la confiance, la clarté des engagements et la stabilité du cadre juridique. C’est une opération à la fois patrimoniale et humaine, qui mérite d’être structurée avec rigueur.

C’est pourquoi, chez Justager, nous accompagnons chaque projet avec cette exigence. De l’analyse initiale à la rédaction de l’acte, nous veillons à ce que chaque étape soit maîtrisée, sécurisée et adaptée à votre situation. Notre approche repose sur l’écoute, la transparence et la précision des solutions proposées. Vous envisagez un viager ou souhaitez valider sa faisabilité ? Contactez notre équipe