Vendre en viager ou en vente classique : Comment faire le bon choix ?

Lorsque vient le moment de vendre un bien immobilier en retraite, les seniors ont plusieurs options devant eux : vendre leur maison ou appartement en viager, ou opter pour une vente classique. Le choix entre ces deux solutions dépend de nombreux facteurs, notamment de vos objectifs financiers, de votre situation personnelle et de vos projets de vie. Alors, dans quel cas faut-il privilégier l'une ou l'autre ? Notre article vous explique les avantages et inconvénients de chaque option pour vous aider à faire le choix qui vous correspond le mieux.

Qu’est-ce que la vente classique ?

La vente classique est l’opération la plus courante dans le marché immobilier. Dans ce cas, vous vendez votre bien à un acheteur qui paie un prix fixe pour le bien immobilier, soit en totalité lors de la signature de l’acte de vente, soit sous forme de paiement échelonné si vous avez opté pour un crédit vendeur, ce qui est plutôt rare. Une fois la transaction terminée, vous n’avez plus aucun droit sur le bien, et l’acquéreur devient son propriétaire à part entière. L'acquéreur peut acheter votre bien via un emprunt bancaire.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

Le viager est une vente immobilière particulière, qui permet de vendre son bien tout en continuant à y vivre (viager occupé), en échange d’un paiement en deux parties :

1. Le bouquet : Une somme versée immédiatement à la signature de l’acte de vente, généralement comprise entre 30% et 60% de la valeur du bien.
2. La rente viagère : Une somme mensuelle versée au vendeur pendant toute la durée de sa vie.

Bien sûr cela est modulable, il peut y avoir uniquement une rente viagère ou uniquement un bouquet, cela résulte de votre besoin et des possibilités de l'acquéreur.

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usage du bien tout en bénéficiant d’un revenu supplémentaire sous forme de rente. L’acheteur, de son côté, acquiert le bien à un prix souvent inférieur à sa valeur marchande, mais en prenant le risque de devoir continuer à verser la rente pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies si le vendeur vit longtemps.

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur conserve l’usage du bien tout en bénéficiant d’un revenu supplémentaire sous forme de rente. L’acheteur, de son côté, acquiert le bien à un prix souvent inférieur à sa valeur marchande, mais en prenant le risque de devoir continuer à verser la rente pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies si le vendeur vit longtemps.

Pour obtenir connaître la valeur viagère de votre bien : Estimation viagère gratuite
Pour plus d'informations sur les types de viager, lisez notre article : Qu’est-ce que le Viager libre ou le viager occupé ?

Comparaison des deux options : Vendre en viager ou en vente classique ?

Besoin immédiat de capital ou de revenus complémentaires ?

Vente classique : Si votre objectif principal est de réaliser un capital immédiat pour financer un projet (vacances, travaux, dons à vos proches…), la vente classique est la solution la plus simple et la plus rapide. En recevant le paiement total ou partiel lors de la vente, vous disposez rapidement des fonds nécessaires. Cependant, il n'est pas toujours simple de vendre son bien, surtout dans certaines villes de France ou la demande en logement stagne ou diminue.

Vente en viager : Si votre objectif est de compléter vos revenus pendant votre retraite, le viager peut être une solution plus adaptée. En plus du bouquet, vous bénéficiez d’une rente viagère mensuelle, souvent indexée sur l’inflation, ce qui vous permet de maintenir un certain confort de vie à long terme, tout en restant chez vous.

Souhait de rester dans votre logement ?

Vente classique : Dans une vente classique, une fois la transaction effectuée, vous perdez la jouissance de votre bien, car celui-ci devient la propriété de l'acheteur. Si vous souhaitez continuer à vivre dans votre logement après la vente, une vente classique ne répondra pas à ce besoin.

Vente en viager : L’un des avantages du viager est que vous pouvez continuer à vivre dans votre logement, même après la vente, tant que vous le souhaitez. En choisissant un viager occupé, vous conservez ainsi votre domicile tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire.

Les différences de fiscalité ?

Vente classique : Dans le cadre d’une vente classique, le produit de la vente est soumis à la fiscalité en vigueur sur les plus-values immobilières. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt, mais si vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif, des impôts peuvent s’appliquer sur la plus-value.

Vente en viager : Le viager présente des avantages fiscaux intéressants, notamment si vous vendez votre résidence principale. Le bouquet (le capital versé à la signature de l’acte) peut être exempté de fiscalité dans certaines conditions, et les rentes viagères sont également souvent partiellement défiscalisées à partir de 70 ans (jusqu'à 70% des rentes peuvent être exonérées d’impôt). Cela peut être un atout si vous souhaitez optimiser vos revenus de retraite tout en réduisant vos charges fiscales.

Besoin de certitude sur l’avenir ?

Vente classique : Si vous ne souhaitez prendre aucun risque et préférez avoir la certitude de disposer immédiatement des fonds pour réinvestir ou financer un projet, la vente classique est plus adaptée. Vous avez également la liberté de déménager ou d’investir dans un autre bien si vous en ressentez le besoin.

Vente en viager : Le viager, en revanche, comporte un aspect d’incertitude, car le montant total de la vente n’est pas connu d’avance. L’acheteur vous versera une rente viagère pendant toute la durée de votre vie, mais cette durée peut être plus ou moins longue selon votre espérance de vie. Si vous vivez longtemps, la rentabilité pour l’acheteur pourrait être moins favorable, tandis que pour vous, cela peut signifier des rentes plus élevées sur le long terme. Vendre en viager occupée est une garantie de revenus tout au long de votre vie, cette option apporte une certaine tranquilité financière si le montant de la rente vous permet de couvrir vos besoins financiers.

Différence en terme de transmission et succession ?

Vente classique : En cas de vente classique, vous pouvez utiliser le capital reçu pour faire des dons ou organiser votre succession de la manière qui vous semble la plus appropriée. Toutefois, vous ne bénéficierez plus d’une rente viagère, ce qui pourrait entraîner une certaine instabilité financière sur le long terme.

Vente en viager : Le viager permet de préparer sereinement votre succession. Le capital reçu peut être utilisé pour des dons ou pour soutenir vos proches, tout en vous garantissant une rente mensuelle pour le reste de votre vie. Il est important également de noter que la rente viagère peut couvrir vos frais (maison de retraite par exemple), ce qui peut soulager moralement et financièrement vos héritiers.

Le viager : une solution à privilégier ?

Le viager présente plusieurs avantages par rapport à la vente classique, notamment en termes de sécurité financière à long terme. Si vous êtes à la retraite ou proche de l’être, et que vous souhaitez continuer à vivre dans votre logement tout en augmentant vos revenus, le viager peut être une solution très intéressante. Il permet de compléter vos ressources mensuelles sans avoir à vendre votre bien immédiatement. En plus, la vente en viager est fiscalement avantageuse, surtout si vous êtes âgé de plus de 70 ans.

Cependant, le viager comporte aussi des aspects à prendre en compte, notamment l’incertitude liée à la durée de vie et la difficulté de déterminer la rentabilité exacte pour l’acheteur comme pour le vendeur. Il peut également être plus complexe à comprendre et à négocier que la vente classique.

Dans tous les cas, il est important de bien comprendre les implications fiscales et juridiques de chaque solution. N’hésitez pas à consulter nos experts en viager ou un notaire pour vous accompagner dans cette démarche et faire le choix qui correspond le mieux à vos attentes.