Vente en viager occupé : quelles obligations pour le vendeur et l’acheteur ?

La vente en viager occupé permet au vendeur, appelé crédirentier, de percevoir une rente régulière, tout en continuant à habiter son logement. Ceci à l’inverse d’une vente en viager libre. Ce mécanisme assure donc au vendeur un complément de revenu à vie, sans pour autant renoncer immédiatement à son cadre de vie.

Toutefois, bien que la propriété du bien soit transférée à l’acheteur, certaines obligations demeurent à la charge du vendeur. Il est donc essentiel de bien comprendre ce que cela implique afin d’éviter toute confusion ou litige entre les parties.

Droit d’usage et d’habitation : jusqu’où va la liberté du vendeur ?

L’un des éléments principaux du viager occupé est la conservation du droit d’usage et d’habitation (DUH) par le vendeur. Ce droit, défini dans l’acte de vente, lui permet de continuer à vivre dans le bien sans pouvoir le louer ou le céder à un tiers. Contrairement à un viager libre, où l’acquéreur prend immédiatement possession du logement, ici, il doit attendre le décès du crédirentier pour en disposer pleinement.

Si, pour des raisons de santé ou de convenance personnelle, le crédirentier quitte le logement de manière anticipée, il peut décider de renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, une majoration de la rente viagère est généralement prévue dans le contrat pour compenser la libération anticipée du bien. Toutefois, cette renonciation est définitive : une fois le logement quitté, le vendeur ne pourra plus y revenir.

Ce droit d’usage s’accompagne néanmoins de certaines règles qu’il est essentiel de connaître pour éviter tout conflit. 

Charges et taxes : quelle répartition ? 

La répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur constitue l’un des principaux aspects du contrat de viager occupé, du fait qu’elle précise les responsabilités financières des deux parties au quotidien. Contrairement à une transaction immobilière classique où l’acheteur devient immédiatement responsable de l’ensemble des dépenses liées au bien, ici, les obligations sont partagées.

Dans la majorité des cas, le crédirentier (le vendeur), doit assumer les charges courantes, c’est-à-dire toutes les dépenses liées à l’occupation du logement : factures d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que les charges de copropriété qui correspondent aux frais d’entretien et aux services (ascenseur, nettoyage, gardien, etc.). 

De son côté, l’acheteur, aussi appelé débirentier, prend en charge la taxe foncière ainsi que les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil. Ces réparations concernent notamment les travaux sur la toiture, les murs porteurs, les fondations et les éléments structurels du bien. Autrement dit, toutes les interventions qui visent à préserver la solidité du bâtiment sont à la charge de l’acheteur, tandis que l’entretien quotidien et les réparations mineures incombent au vendeur.

A noter : Lorsque le crédirentier conserve l’usufruit du bien, en plus du droit d’habitation, la répartition des charges s’en trouve modifiée. Dans ce cas, il peut louer le logement et percevoir des loyers, mais il devient également responsable de la taxe foncière et des frais d’entretien plus importants.

Entretien du bien : une responsabilité du crédirentier

Même s’il ne possède plus officiellement le bien, le vendeur doit veiller à son entretien régulier. Cette obligation découle de son droit d’usage et d’habitation : en continuant à occuper le logement, il doit en garantir la bonne conservation. Cela signifie qu’il doit assumer les réparations d’usage, comme le remplacement d’un robinet, la réfection des peintures ou l’entretien du système de chauffage.

Toute dégradation excessive ou un manque d’entretien flagrant pourrait engager sa responsabilité. Par exemple, si le vendeur laisse volontairement se détériorer des installations essentielles, l’acheteur pourrait demander réparation. Ainsi, pour éviter toute ambiguïté, nous vous recommandons de préciser clairement les obligations d’entretien et les responsabilités de chaque partie dans le contrat viager. Certaines clauses peuvent également définir la prise en charge d’équipements vieillissants, comme une chaudière ou des volets extérieurs anciens, afin d’écarter tout risque de contestation.

Le décès du vendeur : quelles conséquences pour l’acheteur ?

Le décès du crédirentier marque la fin du viager et entraîne automatiquement le transfert total des droits de propriété à l’acheteur. À partir de cet instant, ce dernier peut occuper le bien, le louer ou le revendre sans aucune restriction.

Cependant, certaines démarches pratiques doivent être respectées. Notamment en ce qui concerne les meubles et effets personnels du vendeur : ses héritiers disposent généralement d’un délai (souvent trois mois) pour les récupérer. Une fois ce délai écoulé, l’acquéreur peut vider le bien et en disposer comme bon lui semble.

Dans certains cas, le viager peut inclure une clause de réversibilité de la rente. Cela signifie que si le crédirentier avait un conjoint bénéficiaire de cette rente, celle-ci continue à être versée jusqu’au décès du dernier vivant. Cette particularité peut retarder la pleine jouissance du bien par l’acheteur.

Non-respect des engagements : quels recours pour chaque partie ?

Si l’acheteur ne respecte pas ses engagements, notamment en cas de non-paiement de la rente viagère, le vendeur dispose de recours juridiques pour faire valoir ses droits. Il peut tout d’abord exiger une mise en demeure et, si les impayés persistent, demander la résiliation du contrat devant un tribunal. Dans ce cas, il récupère la pleine propriété du bien et conserve généralement les sommes déjà perçues (rentes et bouquet initial).

De même, si l’acheteur néglige ses obligations en matière de grosses réparations, le crédirentier peut engager une action en justice pour contraindre l’acheteur à effectuer les travaux nécessaires. Il est donc primordial que chacune des parties respecte les termes du contrat afin d’éviter tout litige.

A noter : Le débirentier n’est pas obligé de garder le viager et peut le revendre à tout moment. Cependant, l’acheteur devra continuer à verser la rente au crédirentier, ou bien transférer cette obligation au nouvel acquéreur via une clause de substitution prévue dans l’acte de vente. 

Justager vous accompagne dans votre projet viager

Le viager occupé permet au vendeur de percevoir un revenu régulier tout en continuant à vivre dans son logement, et à l’acheteur de saisir une opportunité immobilière. Toutefois, il implique des obligations réciproques qui doivent être bien comprises pour assurer un équilibre entre les parties. La rédaction du contrat viager joue un rôle essentiel dans la sécurisation de la transaction et dans la durabilité de la relation entre vendeur et acheteur.

Que vous souhaitiez vendre en viager occupé ou acquérir un viager occupé, chez Justager, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet : recherche du bien ou de l'acheteur, rédaction du contrat, gestion des obligations après la vente, et bien plus, nous mettons notre expertise à votre service pour sécuriser votre transaction. Si vous souhaitez en savoir plus sur vos droits et devoirs avant de concrétiser un projet viager, contactez-nous.