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Conseils

Viager et Loi Alur : comprendre les enjeux pour sécuriser votre transaction

Si vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien en viager, vous avez peut-être entendu parler de la loi Alur. Promulguée en 2014, elle a profondément modifié le cadre des transactions immobilières en France. Cet article vous explique les principaux impacts de la loi sur le viager, afin de mieux comprendre ses implications sur votre projet.

Comprendre le viager et ses avantages

Le viager est une forme de vente immobilière unique qui offre des avantages importants tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Si vous êtes vendeur et que vous optez pour le viager occupé, le viager vous permet de percevoir une rente à vie tout en restant chez vous. Si vous êtes acheteur, vous pouvez acquérir un bien immobilier à des conditions avantageuses. Cependant, le viager peut paraître complexe, notamment en raison de ses particularités juridiques et fiscales et de la loi Alur qui a introduit des régulations supplémentaires qui visent à protéger toutes les parties impliquées. Si ces mesures vous offrent plus de sécurité, elles peuvent aussi ajouter des étapes supplémentaires que vous n’auriez pas anticipée. 

Formation continue des agents immobiliers

Pour garantir la transparence des transactions, la loi Alur impose plusieurs obligations aux agents immobiliers, notamment en matière de formation continue et d’information. En tant que client, cela signifie que vous avez l’assurance de travailler avec des professionnels à jour sur les dernières réglementations et prêts à répondre à toutes vos questions. 

Les agents immobiliers, en vertu de la loi Alur, sont tenus de suivre 14 heures de formation continue par an, ou 42 heures sur trois ans. Cette obligation vise à s’assurer qu’ils sont toujours à jour sur les évolutions législatives, techniques, et juridiques dans le domaine de l’immobilier. Cela comprend non seulement les aspects liés aux transactions classiques, mais également les spécificités du viager, qui requièrent des compétences particulières. Ces formations permettent aux agents immobiliers de maîtriser les dernières réglementations en matière de transparence, de diagnostics obligatoires, de fiscalité, et de droits des parties prenantes (acheteurs et vendeurs) et vous assure un conseil plus précis et proactif.

Encadrement des honoraires des intermédiaires

La loi Alur renforce la transparence des honoraires des agents immobiliers en instaurant des règles claires sur leur affichage et leur application. Concrètement, cela signifie que les honoraires doivent être précisés dans le mandat de vente et clairement affichés dans les locaux des agences immobilières, ainsi que sur les sites internet lorsqu’ils existent. Cela inclut des informations précises sur les frais de visite, de constitution de dossier, de rédaction de bail, et d’état des lieux.

Pour les transactions en viager, cette transparence permet aux vendeurs et aux acheteurs de savoir à l’avance quels coûts seront engagés. Par exemple, les honoraires sont calculés en fonction du prix de vente du bien et ne peuvent excéder un certain plafond dans certaines zones comme les zones tendues. Cette mesure vise à limiter les frais pour les parties impliquées, en particulier les acheteurs.

Accès aux diagnostics obligatoires 

La loi Alur a élargi la liste des diagnostics obligatoires à fournir lors d'une vente immobilière. Ces diagnostics incluent notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue l’efficacité énergétique du bien, ainsi que l’état des installations de gaz et d’électricité, pour vérifier leur conformité aux normes de sécurité. Le résultat du DPE peut influencer la négociation et celui de l’état des installations de gaz et d’électricité garantit que le bien est sécurisé et ne présente pas de risques pour l’occupant. D’autres diagnostics peuvent être requis selon la localisation et l’ancienneté du bien, tels que le diagnostic amiante, le diagnostic plomb (pour les bâtiments construits avant 1949), ou encore le diagnostic termites dans les zones à risques. 

En tant que vendeur, il est de votre responsabilité de fournir ces documents avant la signature de l’acte de vente, afin de garantir la transparence et la sécurité de la transaction. Bien que la loi Alur (promulguée en 2014) ne concerne pas directement l’imposition des diagnostics immobiliers obligatoires, elle a renforcé certaines exigences en matière de transparence et impose désormais que l’intégralité des diagnostics soit fournie dès la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, et non plus uniquement au moment de la signature de l’acte. Cela contribue à améliorer la transparence des transactions immobilières, un des objectifs majeurs de cette loi.

La gestion des litiges et le respect des obligations légales

Même si la majorité des transactions immobilières se déroulent sans difficulté, il est important de savoir que la loi Alur vous protège en cas de litige. En effet, plusieurs recours sont prévus pour assurer la protection des parties, notamment lorsque des manquements sont constatés dans le processus de vente.

Par exemple, si certaines informations essentielles ne sont pas fournies par le vendeur ou l’agent immobilier comme un diagnostic immobilier obligatoire manquant ou une estimation erronée des charges de copropriété, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur. Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à l’acheteur : il peut demander une compensation financière pour les préjudices subis ou, dans les situations les plus graves, demander l’annulation pure et simple de la vente.

L’annulation d’une vente peut être justifiée si le défaut d’information concerne un élément déterminant pour la prise de décision de l’acheteur, comme un vice caché ou l’absence de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc.). De plus, la loi Alur renforce l’obligation pour les vendeurs et les agents immobiliers de fournir tous les documents requis avant la signature de l’acte de vente définitif, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Pourquoi faire appel à Justager pour vos transactions en viager 

Chez Justager, nous savons que vendre ou acheter en viager est une décision de vie importante qui nécessite un accompagnement et une expertise spécifique. En tant que professionnels spécialisés dans le viager, nous maîtrisons parfaitement les évolutions législatives, y compris celles introduites par la loi Alur. Notre mission est de vous guider à chaque étape, en veillant à ce que la transaction soit transparente et sécurisée. Nous mettons tout en œuvre pour rendre l’expérience simple et rassurante, en vous fournissant des conseils personnalisés adaptés à vos besoins. Contactez-nous  pour en savoir plus sur la façon dont nous pouvons vous accompagner dans la réussite de votre projet en viager.

Auteur : Killian Justager

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