Viager et transmission : conditions d’exonération, risques et stratégies

La vente en viager modifie profondément la transmission d’un bien immobilier, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais qu’en est-il des droits de succession pour ce dernier ? Lorsqu’un acquéreur devient pleinement propriétaire du bien après le décès du crédirentier, doit-il s’acquitter de droits auprès de l’administration fiscale ? La réponse dépend du type de contrat, de la nature de la relation entre vendeur et acheteur, et surtout, du respect des conditions fiscales entourant la vente.

Dans cet article, nous faisons le point sur les impacts du viager sur la succession, du point de vue de l’acheteur. Vous y découvrirez les cas d’exonération possible, les pièges à éviter, et les règles à respecter pour sécuriser la transmission.

Le viager : une transmission en dehors de la succession du vendeur

Le fonctionnement du viager repose sur un principe clair : le vendeur (le crédirentier) cède la nue-propriété du bien à l’acheteur (le débirentier), tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à son décès s’il s’agit d’un viager occupé. En échange, il perçoit un bouquet initial (versement en capital), puis une rente viagère régulière, généralement mensuelle.

À son décès, la pleine propriété est automatiquement transférée à l’acquéreur, sans qu’il ait besoin de réaliser d’acte complémentaire. Cette spécificité a un impact fiscal majeur : le bien ne réintègre pas la succession du vendeur, car il en a déjà été juridiquement détaché au moment de la signature de l’acte.

Autrement dit, les héritiers du vendeur n’ont aucun droit sur ce bien, et aucun droit de succession ne s’applique sur celui-ci au profit de l’acheteur.

L’acquéreur est-il redevable de droits de succession ?

Dans la très grande majorité des cas, non. L’acquéreur ne paie pas de droits de succession sur le bien acquis en viager, car il ne le reçoit pas en héritage, mais en vertu d’un contrat de vente signé de son vivant avec le crédirentier.

Ce transfert de propriété a été acté au moment de la signature, avec le paiement d’un bouquet et l’engagement de verser une rente. Il ne s’agit donc pas d’un legs ou d’une transmission à titre gratuit, mais bien d’une acquisition à titre onéreux.

Toutefois, pour que cette exonération soit reconnue par l’administration fiscale, la vente doit impérativement répondre aux exigences de fond et de forme propres aux transmissions à titre onéreux. À défaut, l’opération peut faire l’objet d’une requalification en donation ou en transmission déguisée, entraînant l’application des droits correspondants.

Requalification en donation déguisée : ce que prévoit la loi

L’acquéreur d’un bien en viager n’est en principe pas soumis aux droits de succession, puisqu’il s’agit d’un achat réalisé du vivant du vendeur. L’article 793 du Code général des impôts confirme cette exonération, à condition que la vente soit conclue à titre onéreux et dans des conditions normales de marché.

Mais cette exonération fiscale repose sur une exigence : la vente doit être réelle, équilibrée et sincère. Lorsque l’opération est réalisée entre proches, notamment au sein d’une même famille, l’administration fiscale exerce une vigilance renforcée. Elle peut requalifier l’acte en donation déguisée si elle estime qu’il ne s’agit pas d’un véritable échange économique.

Plusieurs critères sont analysés :

• la cohérence entre le bouquet, la rente et la valeur vénale du bien ;
• la durée de versement de la rente, évaluée à partir de l’espérance de vie du crédirentier ;
• l’effectivité du paiement de la rente ;
• le lien de proximité entre les parties, surtout en l’absence de justification patrimoniale.

Prenons un exemple : si un parent vend à son enfant un bien d’une valeur de 300 000 € pour un bouquet de 20 000 € et une rente de 100 € par mois, le déséquilibre est tel que l’administration pourra considérer qu’il s’agit d’un don déguisé. Dans ce cas, l’acheteur devra s’acquitter des droits de donation, selon le lien de parenté et le barème applicable. 

Entre parent et enfant, le taux peut atteindre 45 %, après un abattement de 100 000 €.

Il est important de noter que cette requalification peut intervenir plusieurs années après la vente, notamment à la suite d’une contestation d’un héritier ou d’un contrôle fiscal postérieur au décès du vendeur.

Pour en savoir plus, découvrez notre article : Viager familial : avantages, risques et bonnes pratiques. 

Et si l’acquéreur décède avant le crédirentier ?

Si l’acheteur décède avant le vendeur, c’est un autre type de succession qui s’ouvre : celle du débirentier. Le bien acquis en viager fait alors partie de l’actif successoral, à condition que la rente soit encore due.

Les héritiers peuvent choisir d’accepter ou de refuser la succession. S’ils l’acceptent, ils reprennent l’obligation de verser la rente au crédirentier. S’ils refusent, ils renoncent à la fois à l’actif (le bien en viager) et au passif (la dette de rente).

Là encore, aucun droit de succession ne s’applique sur la valeur du bien lui-même, puisqu’il a déjà été acquis. Ce sont les héritiers de l’acquéreur qui bénéficient du transfert, dans le cadre d’un héritage classique.

En revanche, si le bien a pris de la valeur, les droits à régler sur l’ensemble de la succession pourront être plus élevés, car le viager libre donne droit à l’usage immédiat du bien. À ce titre, l’évaluation du bien dans l’actif successoral doit être réalisée avec soin, en tenant compte de l’état du contrat.

Optimiser la transmission via le viager : une stratégie possible

Le viager peut aussi être utilisé comme outil d’optimisation successorale, notamment dans les cas où le vendeur souhaite transmettre à une personne qui ne fait pas partie de ses héritiers directs.

Prenons l’exemple d’une grand-mère qui souhaite transmettre un bien à une petite-fille issue d’un remariage. En vendant le bien en viager (même sans rente, par exemple via un bouquet unique) et en réinvestissant les fonds sur une assurance-vie avec clause bénéficiaire par exemple, elle peut transmettre un capital exonéré de droits dans la limite des abattements (150 000 € si le versement est fait avant 70 ans).

Cette stratégie doit toutefois être montée avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un notaire, car elle implique des arbitrages fiscaux et civils sensibles.

Justager : votre partenaire pour une vente en viager sécurisée

Vendre ou acheter un bien en viager offre des avantages patrimoniaux réels, à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Si l’exonération des droits de succession constitue l’un des atouts majeurs du viager, elle n’est acquise que si l’opération est correctement structurée et menée dans les règles.

Chez Justager, nous accompagnons particuliers et professionnels pour sécuriser chaque étape de leur projet. De l’estimation à la signature, en passant par les conseils fiscaux et le suivi administratif, notre équipe veille à la conformité et à l’équilibre du contrat. Vous souhaitez vendre un bien, optimiser votre transmission ou valider la solidité juridique d’une opération en viager ? Contactez nos experts pour un accompagnement sur-mesure.