Viager sans bouquet : tout savoir pour optimiser votre vente ou votre investissement

Vous souhaitez investir en viager sans verser de bouquet initial ? Ou vendre en viager sans avoir à gérer un capital important dès le départ ? Sachez que c’est possible. Seulement, cette variante peu connue suscite des interrogations : est-ce légal ? Couramment pratiqué ? Quels en sont les avantages et les précautions à prendre ? Que vous envisagiez cette solution dans le cadre d’un projet d’investissement, pour vendre votre bien ou pour un proche, cet article vous apporte un décryptage complet sur cette formule encore peu répandue, mais parfaitement encadrée par la loi.

Le bouquet est-il obligatoire ? 

Traditionnellement, la vente en viager se compose de deux volets financiers : un bouquet, versé comptant au moment de la signature de l’acte authentique, et une rente viagère, versée régulièrement au vendeur jusqu’à son décès.

Cependant, contrairement à une idée répandue, le bouquet n’est pas une obligation légale. Le Code civil ne prévoit aucune règle contraignante en ce qui concerne son existence ou son montant. Ce dernier étant librement fixé d’un commun accord entre le vendeur (le crédirentier) et l’acheteur (le débirentier). Il est donc tout à fait possible de le réduire, voire de le supprimer entièrement, à condition que les deux parties y trouvent leur intérêt.

En pratique, l’absence de bouquet est plus fréquente dans certains types de viager, notamment les viagers libres, où le bien est vendu vide de toute occupation et permet à l’acquéreur de l’utiliser ou de le louer immédiatement. Ce format peut donc impliquer un effort financier immédiat supplémentaire pour le débirentier et justifier la réduction ou l'absence d’un bouquet, qui pourra être compensée par des rentes plus élevées.

Vendre en viager sans bouquet : les avantages pour le vendeur

Choisir une vente en viager sans bouquet peut répondre à différentes motivations, notamment du point de vue du vendeur. En effet, certaines personnes âgées préfèrent ne pas recevoir de capital important d’un seul coup, notamment par crainte de mauvaise gestion, d’exposition à des risques fiscaux ou de sollicitations familiales. D’autres souhaitent maximiser leur revenu mensuel, dans une logique de complément de retraite, de financement de frais de santé ou d’entrée en EHPAD.

En supprimant le bouquet, le capital total de la vente est transformé en rente. Cette rente viagère sera donc mécaniquement plus élevée. Prenons un exemple : pour un bien d’une valeur vénale estimée à 250 000 €, une vente en viager occupé avec un bouquet de 50 000 € pourrait générer une rente de 700 € par mois. En supprimant le bouquet, cette rente pourrait dépasser 900 € mensuels selon l’âge du vendeur et les modalités précises du contrat.

Cet ajustement permet au vendeur de bénéficier d’une rente plus confortable, sans avoir à se soucier de la gestion d’un capital initial. C’est une stratégie adaptée aux profils qui recherchent de la prévisibilité et de la sécurité, plus que de la liquidité immédiate.

Acheter en viager sans bouquet : les intérêts pour l’acquéreur 

Du côté de l’acquéreur, l’intérêt d’un viager sans bouquet réside dans le fait d’accéder à la propriété sans mobiliser de capital au départ, ce qui peut être déterminant dans certains cas : jeunes investisseurs, personnes exclues du crédit bancaire, profils atypiques (entrepreneurs, expatriés, professions à revenus irréguliers), etc.

Contrat, fiscalité, notaire, crédit : ce que l’absence de bouquet implique

Sur le plan juridique, la suppression du bouquet ne modifie pas la nature du contrat de viager. L’élément central reste l’aléa : c’est la durée de vie du vendeur qui conditionne la durée de versement des rentes. Ce principe est intangible. Si l’aléa n’existe pas, le contrat peut être requalifié ou annulé. Le notaire chargé de la vente veille donc, comme pour tout viager, à ce que le vendeur soit en bonne santé apparente et que la vente respecte les conditions légales. En cas de doute, il peut exiger un certificat médical pour sécuriser l’opération.

Sur le plan fiscal, la rente viagère perçue par le vendeur bénéficie d’un abattement d’imposition, proportionnel à son âge au moment de la vente. Cet avantage reste valable même en l’absence de bouquet. Par exemple, pour un vendeur de 75 ans, 70 % de la rente est exonérée d’impôt sur le revenu. Le bouquet, quant à lui, est exonéré d’impôt, sauf dans le cas d’une plus-value sur résidence secondaire ou d’un usage locatif.

Côté acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale du bien, comme dans une vente classique. Ils restent donc identiques, que le bouquet soit versé ou non. Concernant l’aspect financier, cette solution exige de bien anticiper la capacité à assumer le versement des rentes sur le long terme. 

L’économie réalisée au départ se compensant par un engagement mensuel plus important. Il est donc essentiel de procéder à une évaluation sérieuse de votre situation financière avant de vous engager dans ce type d’opération. À noter également que le viager sans bouquet ne facilite pas nécessairement le recours à un financement bancaire. En effet, le caractère aléatoire de la durée du contrat peut compliquer la mise en place d’un crédit immobilier classique. Néanmoins, certains acteurs spécialisés proposent des solutions alternatives, comme le crédit in fine ou le prêt hypothécaire. L’accompagnement d’un professionnel comme Justager permet ici d’évaluer les options les plus pertinentes en fonction de votre profil et de votre projet.

Fixer le montant d’une rente sans bouquet : les règles à connaître

Un viager sans bouquet doit être parfaitement équilibré pour être juridiquement valide et économiquement viable. Une rente trop faible pourrait exposer le contrat à une requalification en donation déguisée, tandis qu’une rente trop élevée pourrait devenir insoutenable pour l’acheteur.

Le calcul du montant de la rente repose sur plusieurs éléments : la valeur du bien, l’âge du vendeur, et les modalités spécifiques de l’occupation (libre ou occupé). Il s’appuie généralement sur le barème Daubry, régulièrement mis à jour, et nécessite l’intervention d’un professionnel qui maîtrise les règles du viager.

En pratique, les parties peuvent également convenir de clauses particulières pour adapter le contrat à leurs besoins : indexation de la rente sur l’inflation, revalorisation en cas de libération anticipée du bien, ou clause résolutoire en cas de non-paiement prolongé.

Il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un expert en viager ainsi que par un notaire expérimenté dans le domaine pour valider les équilibres économiques, sécuriser juridiquement la transaction et éviter les mauvaises surprises.

Viager libre ou occupé : quelles différences dans un contrat sans bouquet ?

Bien que cela puisse être plus commun dans une configuration qu’une autre, la possibilité de supprimer le bouquet s’applique aussi bien au viager libre qu’au viager occupé. Cependant, les implications diffèrent.

Dans un viager libre sans bouquet, l’acheteur peut occuper ou louer immédiatement le bien, ce qui justifie une rente plus élevée. Ce format est souvent utilisé par des investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine locatif sans passer par le crédit.

En revanche, dans le cas d’un viager occupé sans bouquet, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation. Le bien subit alors une décote importante liée à cette occupation et l’absence de bouquet ne change rien à ce principe, mais modifie l’équilibre financier : la rente mensuelle reste alors le seul levier de rémunération pour le vendeur..

Dans les deux cas, l’absence de capital initial ne signifie pas absence d’engagement : l’acheteur reste redevable de la rente pendant toute la durée de vie du crédirentier. Il doit donc prévoir un budget mensuel constant, sans échéance précise, ce qui demande une certaine prudence dans la planification patrimoniale.

Vente en viager sans bouquet ou vente à terme : quelles différences ?

Certaines personnes confondent le viager sans bouquet avec la vente à terme sans bouquet, qui peut également prévoir un paiement échelonné dans le temps.

La principale différence tient au caractère aléatoire du viager, fondé sur la durée de vie du vendeur — l’aléa. À l’inverse, dans une vente à terme, le nombre de mensualités est fixé à l’avance, par exemple sur 10 ou 15 ans. Si le vendeur décède avant l’échéance, les mensualités continuent à être versées à ses héritiers. Si la durée est dépassée, l’acheteur ne paie plus rien.

Il s’agit donc de deux logiques patrimoniales distinctes. Le viager mise sur l’aléa, avec une rente potentiellement longue mais fiscalement avantageuse. La vente à terme offre quant à elle une durée connue, mais sans abattement fiscal sur les mensualités perçues.

Une opération personnalisée et encadrée avec Justager

Vendre ou acheter un bien en viager sans bouquet initial est une opération parfaitement légale, souple et potentiellement avantageuse pour les deux parties. Mais elle nécessite une expertise pointue pour garantir un équilibre contractuel, fiscal et humain.

Chez Justager, nous accompagnons chaque projet avec rigueur, pédagogie et transparence. Nous analysons votre situation, réalisons les simulations nécessaires, identifions les meilleures conditions de vente ou d’acquisition, et vous accompagnons jusqu’à la signature. Vous envisagez une vente ou un achat en viager ? Contactez-nous pour une étude personnalisée.