Vendre un bien avec travaux en viager : ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un bien immobilier est vendu en viager, la propriété est transférée à l’acheteur dès la signature de l’acte de vente. Pourtant, selon que la vente est libre ou occupée, le vendeur peut continuer à vivre dans le logement, parfois pendant de nombreuses années. Dans ce contexte, la question des travaux, qu’il s’agisse de réparations, d’entretien ou de rénovations est essentielle pour éviter toute ambiguïté.

Qui prend en charge les réparations importantes ? Quels travaux peuvent être réalisés par le vendeur après la vente ? Et comment prévoir dans le contrat la répartition des frais pour éviter tout litige ? Autant de points à anticiper, car la gestion des travaux en viager ne repose pas uniquement sur le bon sens : elle obéit à des règles précises et à des choix contractuels.

Comprendre la répartition des travaux dans une vente en viager

Une règle définie par le contrat de vente

En matière de viager, il n’existe pas de répartition unique et automatique des travaux. Les obligations respectives du vendeur (crédirentier) et de l’acheteur (débirentier) sont fixées dans l’acte authentique. Cette liberté contractuelle permet d’adapter les responsabilités en fonction de l’état du bien, du type de viager et des accords conclus lors de la négociation.

Préciser ces points dans le contrat est essentiel. Une clause imprécise ou absente peut entraîner des désaccords, notamment lorsque surviennent des réparations coûteuses. Un contrat clair permet à chaque partie de savoir précisément quelles interventions elle devra assumer.

La répartition « classique » selon le type de viager

Dans un viager libre, la répartition est simple : l’acheteur, qui dispose immédiatement du bien, prend en charge l’ensemble des travaux, comme dans une vente immobilière classique.

Dans un viager occupé, la règle de référence est issue des articles 605 et 606 du Code civil. L’acheteur supporte les grosses réparations, c’est-à-dire celles qui concernent la structure du bâtiment : murs, voûtes, poutres, murs de soutènement ou de clôture, et couverture entière. Le vendeur, qui continue d’occuper le bien, prend en charge l’entretien courant et les petites réparations du quotidien : entretien des équipements, remplacement de petites pièces de plomberie ou de serrurerie.

A noter : lorsque les gros travaux découlent d’un défaut d’entretien manifeste du vendeur, la charge peut lui être partiellement ou totalement imputée. Cette précision doit, là encore, figurer explicitement dans le contrat.

Vendre un bien en viager avec travaux prévus ou nécessaires

Anticiper la question des travaux avant la vente

Lorsqu’un bien nécessite déjà des réparations ou des améliorations, il est préférable d’aborder ce sujet dès la phase de négociation. Un diagnostic précis de l’état du logement, complété si besoin par des devis, permet d’identifier les interventions à prévoir et d’en évaluer le coût. Cette démarche facilite la discussion sur la répartition des travaux et des charges.

Ces éléments peuvent être intégrés dans l’acte de vente sous forme de clauses spécifiques. Elles indiquent quels travaux seront réalisés avant ou après la signature, qui en supportera le coût, et dans quels délais ils devront être achevés. Cette anticipation réduit les risques de litiges et sécurise l’opération pour les deux parties.

Qui décide et qui paie après la vente ?

Après la signature de l’acte authentique, la situation change : l’acheteur est désormais propriétaire. Toute intervention sur le bien, qu’il s’agisse de rénovations intérieures, de modifications extérieures ou de travaux structurels, nécessite donc son accord préalable.

Pour le vendeur qui continue d’occuper le logement, entreprendre des travaux suppose de demander et obtenir l’autorisation écrite de l’acheteur. Cette autorisation, qui doit décrire précisément la nature des travaux et leur impact sur le bien, constitue une garantie pour les deux parties. Elle protège l’acheteur contre des modifications non souhaitées et sécurise le vendeur en cas de contestation ultérieure.

L’acheteur, de son côté, peut décider de faire réaliser des travaux dans un viager occupé. Dans ce cas, il doit respecter les droits d’usage du vendeur et coordonner les interventions pour ne pas gêner l’occupation des lieux.

Adapter la répartition : la clause « type locatif »

Si la répartition classique des charges et travaux est souvent favorable à l’acheteur dans un viager occupé, il est possible de prévoir une organisation différente, inspirée des rapports entre bailleur et locataire. Cette option, connue sous le nom de clause « type locatif », peut être intégrée dans l’acte de vente pour mieux équilibrer les responsabilités.

Dans ce cadre, l’acheteur reste responsable des gros travaux liés au gros œuvre, aux éléments structurels et au remplacement des équipements devenus inutilisables du fait de leur vétusté (chaudière, chauffe-eau, installations électriques ou sanitaires). Le vendeur, lui, conserve à sa charge l’entretien courant et les petites réparations : graissage des serrures, remplacement de joints, entretien du jardin ou des menuiseries.

Cette répartition a pour avantage de clarifier les obligations et d’éviter les zones grises, notamment pour les équipements anciens qui pourraient nécessiter un remplacement en cours de contrat. Elle doit toutefois être rédigée avec précision, idéalement en s’appuyant sur le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui définit les réparations locatives. L’annexer à l’acte authentique permet de limiter les risques de désaccord et d’assurer une référence commune en cas de litige.

Charges annexes et taxes liées au bien

Impôts locaux

La répartition des impôts locaux dépend du type de viager et des droits conservés par le vendeur.

Dans la plupart des viagers occupés avec droit d’usage et d’habitation (DUH), la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont supportées par l’acheteur, sauf clause contraire. En revanche, si le vendeur conserve un usufruit, c’est généralement à lui que revient le paiement de ces taxes.

La taxe d’habitation est, quant à elle, due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année. Dans un viager occupé, c’est donc le vendeur qui la règle. Si le logement est loué par le vendeur usufruitier, c’est alors le locataire qui s’en acquitte.

Charges de copropriété

Dans un bien soumis au statut de la copropriété, l’acte de vente doit préciser la répartition des charges. Par défaut, l’acheteur règle les charges de copropriété auprès du syndic, puis récupère les charges dites « locatives » auprès de l’occupant (le vendeur ou un locataire). Notifier la vente au syndic est indispensable pour éviter toute confusion dans l’appel des charges.

Importance de la précision contractuelle

Qu’il s’agisse des impôts ou des charges de copropriété, les règles générales peuvent être adaptées d’un commun accord. Il est donc essentiel que le contrat détaille ces points, afin que chaque partie connaisse ses obligations exactes et que la répartition soit respectée tout au long du viager.

Précautions pour éviter les litiges

La question des travaux et des charges dans une vente en viager doit être anticipée dès la négociation, puis formalisée avec précision dans l’acte authentique. Une rédaction claire permet de limiter les zones d’ombre et d’éviter les interprétations divergentes au fil du temps.

Il est recommandé de lister explicitement les réparations et charges à la charge de chaque partie, en s’appuyant sur les textes de référence lorsque cela est pertinent. Pour les biens nécessitant des interventions connues à l’avance, intégrer un calendrier ou des conditions précises de réalisation peut renforcer la sécurité juridique.

L’ajout d’annexes comme un tableau de répartition ou le décret définissant les réparations locatives offre un point d’appui en cas de désaccord. Enfin, après la vente, il est conseillé de formaliser par écrit toute autorisation de travaux ou tout accord sur une dépense exceptionnelle. Cette traçabilité protège aussi bien le vendeur que l’acheteur et contribue à maintenir une relation équilibrée et sereine.

Justager vous accompagne pour une vente viager sécurisée

Dans une vente en viager, la répartition des travaux et des charges ne doit jamais être laissée au hasard. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, ces points ont un impact direct sur l’équilibre du contrat et sur la relation entre vendeur et acheteur. Les règles légales offrent un cadre, mais elles peuvent être adaptées, à condition que chaque détail soit précisé dans l’acte de vente.

Anticiper les travaux à venir, définir clairement les responsabilités et formaliser chaque accord sont autant de bonnes pratiques pour éviter les litiges. Cette vigilance est particulièrement importante lorsque le bien nécessite des interventions dès la signature ou peu après.Chez Justager, nous accompagnons vendeurs et acheteurs pour sécuriser chaque étape de la transaction. Envie d’en savoir plus ? Contactez-nous.