Peut-on vendre en viager un bien possédé par une SCI familiale ?

La société civile immobilière (SCI) est un cadre juridique couramment utilisé pour gérer un bien à plusieurs, structurer une transmission ou maintenir une gouvernance collective. Le viager, de son côté, repose sur une vente assortie d’une rente versée jusqu’au décès d’un crédirentier, personne physique. Si ces deux outils patrimoniaux sont bien distincts, certains projets peuvent conduire à les articuler.

Une SCI peut-elle vendre un bien en viager ? Quelles sont les limites juridiques à connaître, et que devient la société après la vente ? Cet article propose une lecture rigoureuse des conditions de validité et des montages possibles, à la lumière des spécificités propres au contrat viager.

Pourquoi une SCI ne peut pas être elle-même crédirentière ? 

Le contrat de vente en viager repose sur une règle claire : la rente doit être versée à un crédirentier personne physique, dont la durée de vie constitue l’aléa central du contrat. En conséquence, une SCI ne peut pas être elle-même crédirentière, car une personne morale n’est pas sujette à l’aléa de la vie.

Cela signifie qu’une vente viagère dont la rente serait versée à la SCI n’est pas juridiquement valable. Toutefois, une SCI peut tout à fait vendre un bien qu’elle détient, à condition que le ou les crédirentiers désignés soient des personnes physiques, souvent les associés eux-mêmes. Dans ce cas, la SCI cède le bien, mais c’est l’associé identifié comme crédirentier qui perçoit la rente. Ce montage est fréquent dans un cadre familial, notamment lorsqu’un ou deux parents associés souhaitent conserver un droit d’usage sur le bien tout en structurant sa transmission.

La SCI peut également percevoir le bouquet si cela est prévu dans l’acte et dans les statuts. Cette distinction entre le bénéficiaire du bouquet (la société) et celui de la rente (la personne physique) doit être soigneusement encadrée sur le plan juridique et fiscal.

Vendre en viager un bien détenu par une SCI : dans quels cas c’est possible

Lorsque le crédirentier est un associé de la SCI, la vente repose sur une mécanique subtile. L’acte de vente identifie explicitement cette personne comme bénéficiaire de la rente. Le bien est cédé par la société, mais la rente est juridiquement et fiscalement versée au crédirentier désigné, jusqu’à son décès.

Ce schéma est particulièrement utilisé dans les SCI familiales, lorsque des parents fondateurs souhaitent rester dans le logement tout en transférant le bien. Il permet d’articuler un maintien d’usage, un revenu régulier et une sortie maîtrisée de l’actif. La SCI peut ainsi percevoir le bouquet, organiser la gouvernance de la vente, et prévoir la redistribution éventuelle des flux.

La clé du succès réside dans la clarté juridique : statuts adaptés, désignation explicite des crédirentiers, et clauses bien définies dans l’acte de vente.

Revente d’un bien acquis en viager par une SCI : cadre et limites

Une autre situation peut se présenter : la SCI a acheté un bien en viager, et souhaite désormais le revendre. Cette opération ne constitue pas une revente en viager, car le crédirentier initial demeure titulaire de son droit à la rente.

Il s’agit alors d’une cession classique d’un bien immobilier grevé d’une charge viagère. Le nouvel acquéreur reprend les versements de rente aux mêmes conditions que celles initialement fixées, et la SCI sort de l’opération. Cette transaction repose sur une négociation entre parties, qui doivent trouver un équilibre entre :

• les sommes déjà versées par la SCI (bouquet, rentes),
• les rentes restantes à verser,
• et la valeur actuelle du bien.
  

Prenons un exemple : une SCI a acheté un viager occupé il y a huit ans pour un bouquet de 40 000 € et une rente de 800 €/mois. Elle a versé environ 77 000 € de rente depuis. Elle peut aujourd’hui revendre le bien pour un montant équivalent à l’investissement engagé (117 000 €), en transférant l’obligation de rente au nouvel acquéreur, ou accepter une décote selon les conditions d’occupation restantes. Ce n’est pas un contrat viager, mais une cession de droit assortie d’une obligation existante.

Structurer juridiquement une vente viagère impliquant un associé

La première étape consiste à vérifier que les statuts de la SCI permettent la cession du bien. Lorsque celui-ci constitue le principal actif de la société, la vente peut remettre en cause l’objet social ou nécessiter une majorité renforcée. En cas de doute, une mise à jour préalable des statuts est recommandée.

Si un ou plusieurs associés sont désignés comme crédirentiers, il convient de bien encadrer leur situation : identification dans l’acte, modalité de perception de la rente, gestion des charges en cas de viager occupé. La rédaction de l’acte de vente doit être précise, notamment sur la nature des droits conservés (usage, habitation, usufruit) et la répartition des obligations entre les parties.

Enfin, la gouvernance post-vente doit être anticipée. Si la SCI n’a plus d’activité après la cession, les associés peuvent choisir de dissoudre la société. Dans d’autres cas, la SCI peut conserver les fonds issus de la vente, les placer ou les réinvestir dans un nouvel actif, à condition d’adapter l’objet social et la stratégie de gestion.

Fiscalité de la vente : régime IR, IS et traitement de la rente

La fiscalité de l’opération dépend du régime d’imposition de la SCI. En régime IR (impôt sur le revenu), la plus-value est calculée comme pour un particulier, avec abattements pour durée de détention. La quote-part de la plus-value est attribuée à chaque associé, selon ses droits dans la société. En régime IS (impôt sur la société), la plus-value est calculée en fonction de la valeur comptable du bien. Elle est intégrée dans les résultats de la société, sans abattement.

Dans le cas d’une vente avec crédirentier associé, la rente versée est imposée au nom de la personne physique bénéficiaire. Il s’agit d’une rente viagère à titre onéreux, soumise à l’impôt sur le revenu selon un abattement dépendant de l’âge du crédirentier au moment de la première perception (70 % d’abattement après 70 ans, 60 % entre 60 et 69 ans…).

Une attention particulière doit être portée à la cohérence du montage : une SCI à l’IS avec un crédirentier personne physique peut engendrer des asymétries fiscales si les flux sont mal identifiés. La gestion des rentes, des charges et du bouquet doit être validée avec un notaire ou un expert-comptable.

Après la vente : dissolution, réinvestissement ou continuité de la SCI

Une fois la vente réalisée, la SCI doit décider de sa trajectoire. Si le bien vendu constituait son seul actif, et si elle n’a plus d’objet opérationnel, elle peut être dissoute et liquidée. Les sommes perçues (bouquet notamment) peuvent alors être réparties entre les associés, selon leurs droits sociaux.

Si la société souhaite poursuivre son activité, elle peut réinvestir les fonds issus de la vente. Cela suppose que l’objet social le permette, ou soit modifié en conséquence. La SCI peut également conserver les rentes versées à l’associé crédirentier, si celui-ci choisit de les réaffecter à la société via une convention ou une redistribution partielle.

Lorsque la rente continue d’être versée à un associé, mais que la SCI n’a plus d’actif, il est important de dissocier clairement les flux personnels et sociaux, afin d’éviter toute confusion juridique ou comptable.

Justager vous accompagne dans vos projets de viager en SCI

Vendre un bien en viager via une SCI familiale est une opération tout à fait possible, à condition d’être bien préparée. Elle permet d’assurer des revenus stables, de faciliter la transmission, et d’organiser la sortie d’un actif dans un cadre maîtrisé.Chez Justager, nous vous accompagnons dans vos projets de vente et d'achat en viager. Vous envisagez de céder un bien détenu en SCI ? Contactez notre équipe pour bâtir une opération alignée avec vos objectifs patrimoniaux.