Etude viager : les attentes des investisseurs immobiliers en 2024

Justager a mené une enquête exclusive auprès de 150 investisseurs immobiliers. L’étude cible les attentes des investisseurs immobiliers en 2023 et leur rapport aux financements alternatifs tels que la vente en viager. Plus d’une personne sur deux âgée entre 18 et 64 ans ans projette d’investir dans un bien immobilier. Cependant, au sein de cet échantillon, seules 4 personnes sur 10 se disent prêtes à acheter un bien en viager.

Le viager souffre-t-il de son image vieillissante ou est-il en train de retrouver grâce aux yeux des investisseurs ?  C’est ce que nous allons analyser dans cet article au travers des résultats de l’étude menée par Justager.

Focus sur le marché du viager en France

Tout d'abord, l’investissement dans un bien en viager n’est pas un placement courant. Marché de niche, la vente en viager représente 0,5% des ventes immobilières, soit entre 4000 et 6000 ventes par an d’après le baromètre de l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV). Bien qu’il soit peu dynamique, ce marché connait une croissance moyenne de 5% par an.

Cela s'explique en partie par l'évolution démographique française. Le vieillissement croissant de la population, comme en témoignent les derniers chiffres de l’INSEE, a pu entrainer un regain d'intérêt pour le viager. En 2050 on estime que 5 millions de Français seront âgés de plus de 85 ans, soit trois fois plus qu’aujourd’hui. 1 français sur 3 aura plus de 60 ans.

Quelques chiffres du baromètre de l’IEFV (2018) :

• 90% des biens vendus en viager sont occupés
• 65% des transactions sont effectuées en Ile-de-France (40%) ou sur la Côte d’Azur (25%)
• 715€ est le montant moyen de la rente viagère mensuelle

Le profil d’un investisseur en viager

Globalement, les femmes sont les plus intéressées par ce placement (59%). 1 sondé sur 2 qui déclare pouvoir acheter un bien en viager est âgé entre 18 et 35 ans. Parmi eux, 1 sur 4 sont des étudiants et la moitié sont des cadres.

Le viager : entre stéréotypes et défiance

Des potentiels investisseurs freinés par l’incertitude du placement

Le principal frein à l’achat d’un bien en viager est financier. L’absence de certitude quant à la rentabilité du placement rend cet investissement confus et trop aléatoire. Il est difficile d’estimer la durée de paiement de la rente viagère puisque le principe de ce placement repose sur le hasard. Le montant final de la rente qui aura été versé dépend exclusivement de la durée d’occupation du bien et donc de la durée de vie du vendeur.

Pour 84% des sondés, le risque de payer un prix plus élevé que la valeur initiale du bien est un frein important.

La difficulté du recours à l’emprunt arrive en dernière position

Obtenir un financement de la part d’une banque peut s’avérer difficile si l’acquéreur n’a pas les apports nécessaires. Pour ce type de placement, les banques demandent des garanties. Il faut alors que l’investisseur nantisse ses liquidités ou qu’une personne physique ou morale se porte caution. Cependant, faire un emprunt pour acheter en viager reste possible et ne doit pas être exclu par les investisseurs intéressés par cet investissement.

Si l'étude Justager montre que la difficulté d'emprunter n'est pas le premier frein à l'achat d'un bien en viager, cet obstacle à tout de même été cité par 6 sondés sur 10.

Le viager : un investissement éthique et rentable

Une logique d’investissement socialement responsable

Le viager est souvent qualifié comme un placement éthique par les acteurs de l'immobilier. C’est un contrat solidaire qui favorise le bien vieillir des personnes âgées dans leur résidence principale :

• Le crédirentier (vendeur) a la possibilité de profiter de son bien tout en percevant un revenu complémentaire
• Le débirentier (acheteur) peut se constituer un patrimoine sur le moyen et long terme.

Pourtant, 23% des répondants ne sont pas intéressés par ce type d’investissement pour une question d’éthique. L'idée d'attendre qu'une personne décède le plus rapidement possible les empêche de saisir la dimension éthique du viager.

Les investisseurs voient dans le viager la possibilité de se constituer un patrimoine

Si les investisseurs sont défiants à cause de l'insécurité de ce type de placement, la possibilité d’acquérir un bien sans avoir recours à un crédit bancaire est leur première motivation.

Nos conseils d’experts pour limiter les risques avant d’investir

Le viager est un investissement rentable. En moyenne, le viager revient de 6 à 8% moins cher qu'un achat immobilier traditionnel.

La rentabilité du viager se mesure en prenant en compte l’âge du vendeur, la localisation du bien mais aussi le montant de la rente et du bouquet.

Pour finir, cette étude réalisée par Justager auprès d’un échantillon de 150 investisseurs a permis de mettre en évidence les attentes et les principales motivations des potentiels investisseurs en viager. Si ce marché est de plus en plus dynamique avec un vieillissement de la population, les potentiels investisseurs gardent une certaine défiance.