Conseils Vidéos

Qui paie les charges de copropriété ?

Vente en viager et charges de copropriété : qui paie quoi ?

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier en viager et vous vous interrogez sur la répartition des charges de copropriété ? Justager, expert en viager depuis plus de 15 ans, vous éclaire sur ce point crucial.

En effet, la question du paiement des charges de copropriété en viager est souvent source de confusion et d'inquiétude pour les vendeurs et les acquéreurs. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles en vigueur pour éviter tout litige ultérieur.

Distinction entre viager libre et viager occupé

La répartition des charges de copropriété dépend du type de vente en viager choisie :

Viager libre : Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur devient pleinement propriétaire du bien dès la signature du contrat. Par conséquent, il assume l'intégralité des charges de copropriété, y compris les dépenses courantes (entretien des parties communes, ascenseur, etc.) et les travaux extraordinaires (ravalement de façade, réfection de la toiture, etc.). Il est important de noter que cette disposition est prévue par la loi et ne peut pas faire l'objet d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur.
Viager occupé : En viager occupé, la situation est plus complexe. Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation du bien, ce qui signifie qu'il continue à l'occuper jusqu'à son décès. Dans ce contexte, la répartition des charges de copropriété se fait selon deux catégories :
- Charges locatives : Elles concernent l'usage courant du bien et sont à la charge du vendeur. Il s'agit par exemple des frais de chauffage, d'eau, d'entretien de l'appartement, de la taxe d'ordures ménagères, etc.
- Charges de copropriété : Elles concernent l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble. En principe, elles sont réparties entre le vendeur et l'acquéreur en fonction de la quote-part de chaque partie. La quote-part est un pourcentage défini par le règlement de copropriété et qui correspond à la proportion de la superficie du logement par rapport à la superficie totale de l'immeuble.

Cependant, il est possible de prévoir une répartition différente des charges de copropriété dans le contrat de viager. Par exemple, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir que l'acquéreur assumera la totalité des charges de copropriété en contrepartie d'un bouquet plus élevé. Il est important de noter que cette répartition contractuelle doit être précisée dans le contrat de viager et respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Vente en viager et charges de copropriété : qui paie quoi ? - Exemples concrets

Distinction entre viager libre et viager occupé

Viager libre :

Exemple 1 : Monsieur Durand vend son appartement en viager libre à Madame Dubois. Le contrat de viager ne précise aucune répartition particulière des charges de copropriété. Par conséquent, Madame Dubois, en tant que nouvelle propriétaire, assumera l'intégralité des charges, y compris les travaux extraordinaires de ravalement de façade prévus pour l'année suivante.
Exemple 2 : Madame Léa vend sa maison en viager libre à Monsieur Martin. Le contrat de viager stipule que Monsieur Martin paiera les charges courantes (eau, chauffage, ascenseur) et que Madame Léa prendra en charge les travaux d'entretien de son jardin privatif. Cette répartition spécifique permet de tenir compte de l'usage privatif du jardin par Madame Léa.

Viager occupé :

Exemple 3 : Monsieur Dupont vend son studio en viager occupé à Madame Girard. Le contrat de viager prévoit une répartition des charges de copropriété proportionnelle aux quotes-parts. La quote-part de Monsieur Dupont est de 50 % et celle de Madame Girard est de 50 %. Ainsi, les charges seront réparties à parts égales entre les deux parties.
Exemple 4 : Madame Berger vend son duplex en viager occupé à Monsieur et Madame Aubert. Le contrat de viager établit une répartition contractuelle des charges : Monsieur et Madame Aubert paieront la totalité des charges en contrepartie d'un bouquet plus élevé. Cette option permet aux acquéreurs de ne pas se soucier de la gestion des charges et de simplifier la comptabilité.

Recommandations de Justager pour une répartition sereine des charges

Pour une répartition des charges de copropriété en viager sereine et sans litige, Justager vous recommande de :

Rédiger un contrat de viager clair et précis qui mentionne la répartition des charges, en distinguant les charges locatives et les charges de copropriété.
Définir la quote-part de chaque partie si la répartition se fait selon ce principe.
Préciser les modalités de paiement des charges (échéances, moyens de paiement).
En cas de répartition contractuelle, s'assurer qu'elle est conforme au règlement de copropriété.
Faire appel à un notaire pour rédiger le contrat de viager et vous assurer de sa conformité aux dispositions légales et réglementaires.

Recommandations de Justager pour une répartition sereine des charges

Chez Justager, nous conseillons vivement aux vendeurs et aux acquéreurs de préciser clairement la répartition des charges de copropriété dans le contrat de viager. Cela permettra d'éviter tout litige ultérieur et de garantir une transaction sereine pour toutes les parties.

Voici quelques points clés à prendre en compte :

Identifier les différentes catégories de charges (charges locatives et charges de copropriété).
Définir la répartition des charges de copropriété en fonction des quotes-parts ou convenir d'une répartition contractuelle.
Préciser les modalités de paiement des charges (échéances, moyens de paiement, etc.).
En cas de répartition contractuelle, s'assurer que celle-ci est conforme aux dispositions du règlement de copropriété.
N'hésitez pas à faire appel à un notaire pour rédiger votre contrat de viager et vous assurer qu'il respecte toutes les dispositions légales et réglementaires.

Justager vous accompagne également dans la compréhension des enjeux liés aux charges de copropriété en viager et vous conseille pour une répartition sereine entre le vendeur et l'acquéreur.

N'hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée de votre projet de vente en viager.

Justager, votre allié pour une vente en viager réussie et sans tracas.

Auteur : Brigitte