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Comprendre le viager

Faire un emprunt pour acheter en viager : c’est possible !

Faire un emprunt pour acheter en viager, oui c'est possible. L'équipe Justager vous explique les raisons pour mieux comprendre pourquoi ça l'est.

Tout d'abord, accéder à la propriété est une des premières préoccupations des Français. L’effort consenti pour y parvenir est de plus en plus important pour de nombreuses personnes. C’est pourquoi, le viager est une solution immobilière adaptée pour devenir propriétaire à moyen terme. La diversité des offres viagères permet à tous les profils de trouver un bien répondant à leurs attentes. Comme dans une vente classique, vous pouvez acheter un bien en viager avec un emprunt bancaire. Au vu des faibles taux pratiqués actuellement, l’opportunité d’investissement que représente le marché du viager est à saisir.

Des taux d’emprunt historiquement bas

Depuis 2008 et la crise de subprimes, les taux d’emprunt ont énormément baissé sous l’impulsion de la Banque Centrale Européenne. En effet, cette politique assumée du Président de la BCE, Mario Draghi, a permis de soutenir les pays européens lors de cette crise et ses répliques qui ont secoué le début des années 2010. Au niveau français, les emprunts immobiliers ont atteint leur plus bas niveau en juin 2019. En effet, d’après L’Observatoire Crédit Logement/CSA le taux d’emprunt moyen a atteint 1,29% établissant un record historique effaçant la précédente marque qui datait de 2016. De plus, la durée des crédits augmente également en moyenne.

Les conditions sont donc au beau fixe pour les ménages français qui souhaitent investir dans l’immobilier pour acquérir différents biens. De plus, l’accès à la propriété pour des ménages plus modestes devient potentiellement réalisable avec des taux aussi bas. A titre d’exemple, pour un bien qui vaut 200 000€, pour lesquels vous avez 50 000€ d’apport et un emprunt de 150 000€, vous aurez à rembourser sur 20 ans 152 025€ d’après le taux pratiqué sur cette durée (1,35%). C'est pourquoi, si vous voulez investir dans l’immobilier, c’est le moment idéal avant une remontée probable des taux d’ici la fin de l’année.

Investir en viager occupé sans rente grâce à un prêt bancaire classique

De nombreuses personnes pensent que le viager s’adresse seulement aux investisseurs dont le portefeuille est suffisamment important pour placer de l’argent sans emprunter. Cependant, même les personnes disposant de fonds modestes peuvent investir en viager. En effet, la solution viagère la plus adaptée pour des acheteurs disposant de peu d’apports est le viager occupé sans rente. Ce dernier est finançable par un prêt bancaire classique comme n’importe quel autre bien immobilier.

Comme vous avez pu le lire dans notre article « Comprendre le viager et ses différentes formes », le viager occupé sans rente est un type de vente particulier dans lequel le vendeur, appelé crédirentier, reste habiter dans son bien jusqu’à ce qu’il le quitte. Ce dernier perçoit un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent, à la signature de l’acte de vente de la part de l’acheteur. Le montant du bouquet est égal au montant de la valeur occupé du bien. L’acheteur verse donc un bouquet important, mais en contrepartie, il ne versera aucune rente au vendeur.

La possibilité de faire un prêt bancaire pour financer ce type de viager réside dans cette spécificité. En effet, lorsqu’il y a une rente, le vendeur est considéré comme le banquier de l’acheteur. La rente versée est assimilable au prêt que vous auriez remboursé si vous aviez emprunté auprès d’un établissement bancaire. En France, il n’est pas autorisé de recourir à deux prêts bancaires pour acheter un bien immobilier. Il n’est donc pas possible de faire appel à un prêt bancaire classique dans ce cas. Cependant, puisqu’il n’y a pas de rente dans un viager occupé sans rente, vous pouvez sereinement recourir à un prêt bancaire classique comme pour n’importe quel achat d’un bien immobilier.

En reprenant l’exemple précédent, pour une valeur occupée du bien de 100 000€, avec votre apport vous couvrez déjà la moitié de votre investissement. Il vous reste donc à emprunter 50 000€ à la banque. Vous aurez donc à rembourser 50 675€ sur 20 ans.

Comment financer un viager avec rente par un crédit ? (Emprunt)

Bien que le prêt bancaire ne soit pas autorisé pour un viager avec rente, il y a un cas spécifique où vous pouvez débloquer un capital à rembourser auprès de la banque : l’hypothèque. Une hypothèque est une garantie prise par le prêteur sur votre bien immobilier. En contrepartie, vous pouvez recourir à un crédit. Dans le cas où vous ne payez pas les sommes que vous devez rembourser, votre bien sera saisi par votre prêteur afin qu’il puisse se payer à hauteur du remboursement.

Vous pouvez donc placer un bien immobilier que vous possédez déjà en hypothèque auprès d’une banque. La seule condition est que ce dernier soit totalement remboursé si vous avez fait un prêt pour l’acheter. Vous aurez donc accès à un crédit pour acheter un viager avec rente. Cependant, cela implique que vous aurez deux mensualités à rembourser : la rente viagère auprès du crédit rentier et le prêt à rembourser auprès de la banque.

Pour conclure, au vu des taux d’emprunts historiquement bas, il ne faut pas que vous hésitiez à recourir à l’emprunt. C’est aussi valable pour votre investissement en viager puisqu’il est possible de recourir à un prêt par un établissement bancaire sous différentes formes.

Justager a pour ambition de vous accompagner dans votre achat en viager. C’est pourquoi nous mettons en place un écosystème qui pourra faciliter ce genre de choses auprès des acteurs du viager. N’hésitez pas à nous contacter via notre plateforme et son formulaire de contact.

L’équipe Justager vous remercie pour votre lecture.

Auteur : Brigitte

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