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Conseils

L’écosystème du viager : Les acteurs à prendre en compte dans l’opération

Le fonctionnement du viager et les acteurs à prendre en compte dans l’opération doivent être compris avant d'acheter ou vendre en viager. L’écosystème est critiqué trop souvent à tort. Il n’est finalement connu et compris que par un très faible nombre de personnes. Dans une opération en viager, il est nécessaire de bien s’entourer. Les interlocuteurs compétents ne courent pas les rues alors il est indispensable de bien les connaitre. Cet article a pour but de lister les acteurs principaux du viager et d’étudier leurs spécificités respectives. 

Fonctionnement du viager : une vente complexe

Comme on l’a dit, le viager est une opération complexe à traiter. Pour un vendeur, elle est une solution efficace lui garantissant un revenu non négligeable jusqu’à la fin de sa vie. Il vend sa propriété tout en continuant à l’habiter à sa guise. Il s’agit cependant d’une décision réfléchie où l’intervention d’un expert du domaine est indispensable. L’éthique du professionnel doit être de rigueur dans son expertise. Il doit s’assurer que le vendeur prenne la décision idoine par rapport à sa situation (viager occupé avec ou sans rente, viager libre, vente à terme, …).

Côté acquéreur, là aussi il est nécessaire de prendre du recul. Le viager peut s’avérer être un investissement très rentable mais le retour sur investissement n’est pas immédiat. Là aussi, il est fortement conseillé d’être orienté par un expert du secteur. Chaque type de viager n’offre pas les mêmes possibilités de rentabilité ni les mêmes risques. De nombreux critères sont à prendre en compte, le montant du bouquet et de la potentielle rente mensuelle sont les principaux.

Afin d’accompagner le vendeur et l’acquéreur de la meilleure des manières, de nombreux partenaires sont compétents. Nous verrons ci-dessous sur quels interlocuteurs il est nécessaire de compter de manière à ce que la transaction soit un succès.

Dans le fonctionnement d'une transaction viagère, voici les interlocuteurs à prendre en compte


L’agent immobilier ou l’expert en viager se charge de faire visiter et de vendre

Pour rappel, le viager est avant tout une opération immobilière. À cet effet, nous nous devons de vous rappeler les bienfaits de faire appel à un agent immobilier. Ce dernier garantira une estimation correcte de votre bien et gèrera toutes les étapes de la vente de la meilleure des manières. Ceci est vrai pour une transaction classique, il y en a plus d’un million par an. Ça l’est encore plus dans le cas du viager pour lequel il n’y a que 7 000 à 8 000 ventes annuelles.

Une vente en viager est plus longue que dans l’immobilier traditionnel. Votre agent immobilier se devra de connaitre parfaitement ce domaine bien différent d’une transaction classique. Sinon, c’est l’échec assuré. Dans sa manière de traiter la vente, il devra trouver le juste équilibre de la relation acheteur-vendeur. Il est important de veiller au respect du vendeur et de ses intérêts. Le choix d’un acheteur est là aussi réalisé avec précaution, il est indispensable que le professionnel de l’immobilier s’assure de la bienveillance de celui-ci. Bien sûr, l’agent immobilier expert en viager ne doit pas négliger l’acheteur durant l’opération et s’assurer que ses attentes sont elles aussi respectées. Dans tous les cas, pour trouver le bon interlocuteur, dirigez-vous vers des experts du viager. Ils ont leur agence spécialisée, elle fait partie ou non d’un réseau là aussi spécialiste.

Le notaire officialise et encadre la vente dans l'écosystème du viager

Comme nous l’avons vu, il y a un peu plus de 7 000 ventes en viager par an en France. Les notaires, obligatoires dans une opération en viager, sont 14 000. Le calcul est vite fait, il y a beaucoup moins d’une vente par an par notaire en France. Ces professionnels réglementés ne connaissent donc pas forcément le viager et ne seront donc pas forcément aptes à gérer une opération immobilière de ce type.

Il est donc nécessaire de bien choisir son interlocuteur et surtout d’aller le voir en étant bien informé sur le domaine. Bien trop de notaires ne préconisent pas le viager car ils ne le connaissent que trop peu. N’hésitez pas à questionner le professionnel et à vous faire votre propre opinion en fonction de ce qu’il vous dit. L’idéal serait pour vous de vous diriger vers un interlocuteur qui a déjà travaillé dans le domaine. Dans son réseau, Justager regroupe plusieurs notaires qui sont formés au viager et qui savent comment traiter les opérations. N’hésitez pas à faire appel à cet interlocuteur.

Le conseiller en gestion de patrimoine vous offre ses conseils pour faire un bon investissement

Un conseiller en gestion de patrimoine ou gestionnaire de patrimoine conseille ses clients qui qu’ils soient sur leurs finances. Il préconise de placer une partie de leur argent dans diverses opérations permettant une rentabilité en fonction de leurs objectifs. Aujourd’hui, il est rare que des CGP proposent un investissement ou une vente en viager à leurs clients. Cependant, certains se spécialisent dans cette formule et développent leur portefeuille de produits avec ce type d’opérations. La vente en viager est de plus en plus utilisée en gestion de patrimoine et correspond à un régime juridique spécifique. Dans cette optique, il est indispensable de traiter avec un gestionnaire de patrimoine compétent dans le domaine.

Dois-je voir un banquier ou un courtier pour acheter un viager ?

En général, le banquier ne va pas avoir sa place dans une transaction en viager. En effet, dans le cadre d’un viager classique, on ne peut avoir recours à l’emprunt bancaire. De ce fait, il n’est pas la peine de contacter son banquier pour lui parler de son projet. Cette remarque est vraie mais uniquement dans le cadre du viager avec rente. Cependant, aujourd’hui on remarque le développement le développement de la vente en nue propriété, nommée par erreur "viager occupé sans rente". L’acquéreur ne verse ici qu’un bouquet initial. Dans le cadre du viager occupé sans rente, il est possible de recourir au prêt hypothécaire et donc de passer par son banquier. Toutefois, il est nécessaire d’être bien conseillé. Chez Justager nous ne nous occupons que du viager et qui dit viager dit rente viagère.

Une fois de plus, le banquier n’est pas un habitué du viager et peut ne pas répondre à votre sollicitation.

L’assureur - l'acteur qui sécurise la vente en viager

Comme vous le savez, une assurance vous permettra de vous couvrir face aux aléas et évènements malheureux. Le viager n’échappe pas à la règle. Par exemple, il se peut qu’un acheteur décède avant un vendeur. Dans ce cas précis, il revient aux héritiers de l’acheteur de payer la potentielle rente mensuelle. Si l’acheteur a contracté une assurance, alors c’est ce contrat qui paiera la rente chaque mois et non les pauvres héritiers.

Dans le cas du vendeur, lui aussi peut contracter une assurance. Par exemple, c’est le cas dans un viager occupé sans rente. Le vendeur peut passer un contrat d’assurance qui lui permettra de convertir une partie du capital en rentes mensuelles. Cela lui permet donc la réception de revenus sûrs mensuels.

Comme nous pouvons donc le voir, le viager nécessite l’intervention d’un bon nombre d’interlocuteurs. Il est important que ces derniers soient formés et sensibilisés aux opérations via cette formule. Choisir ses interlocuteurs n’est pas chose simple. C’est donc là que la valeur ajoutée de Justager se précise. Justager compte parmi ses fondateurs un expert du viager depuis 1977. La structure regroupe tout un écosystème de partenaires formés par ses soins au viager éthique et responsable. N’hésitez pas à faire appel au réseau Justager, il vous garantit des professionnels formés, informés et à l’expérience certaine.

Auteur : Brigitte

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