Les questions que les acheteurs se posent sur le viager ?

Il y a plusieurs semaines, nous répondions aux questions que les vendeurs se posent sur le viager. Aujourd’hui, on pivote à 360° pour répondre aux questions que les acheteurs se posent sur le viager. Est-ce rentable, peut-on emprunter, quels sont les avantages et les inconvénients… Vous aurez nos réponses dans cet article. Une fois de plus, nous sommes disponibles si vous avez d’autres questions ou que vous souhaitez nous parler de votre projet d’investissement.

Les questions sur le viager en général

Le viager c’est quoi ? Comment ça marche ?

Tout d’abord, si vous ne connaissez pas bien le viager, vous pouvez lire cet article « comprendre le viager ». Le viager, c’est une solution de financement solidaire et responsable. Contrairement à ce que les gens peuvent penser, c’est une solution très moderne et éthique. Elle s’adapte au besoin des vendeurs avant tout. La baisse généralisée des retraites et l’augmentation du coût de la vie diminuent le pouvoir d’achat des retraités. Le viager est donc une bonne solution pour compléter ses revenus.

Pour faire simple, le viager est une vente immobilière émanant d’une personne souvent âgée. En contrepartie, elle touche une rente viagère et/ou un bouquet en conservant, le plus souvent, la possibilité de vivre dans son bien. Le logement sera la propriété de l’acheteur à la fin de vie du vendeur. Ce dernier acquiert le bien pour un prix inférieur à celui auquel il l'aurait obtenu via une vente classique.

Les avantages et inconvénients pour l’acheteur ?

Avantages : Malgré les idées reçues, investir dans le viager est une solution très rentable. Globalement, c’est vous qui décidez comment structurer votre portefeuille. Investir dans le viager a du sens car ce marché est en pleine expansion et se modernise.  Il offre une diversité d’opportunités plus ou moins risquées avec un taux de rentabilité supérieur à un investissement immobilier classique.

Inconvénients : Comme tout investissement, il est important de bien étudier le risque souhaité pour votre investissement. Ici, ce type de vente inclut un aléa. Ce qui ne garantit pas 100% de chances d’obtenir un retour sur investissement selon la durée d’occupation du vendeur. De plus, le logement est souvent occupé. Ce qui ne vous permet pas de louer ou de profiter du bien dès la signature du compromis de vente.

Il est important de bien comprendre. Le viager est basé sur un facteur aléatoire par définition, celui de la durée de vie. Cependant, cet aléa est bien entendu pris en compte dès le départ, il est évalué, et ledit « risque » est calculé. Ainsi, le bénéfice pour l’acheteur est bien supérieur au risque initial. En effet, le coût total de l’opération pour l’acheteur reste inférieur à ce qu’il aurait été dans les conditions d’un achat immobilier classique. Pour le vendeur, le viager n’est pas une opération risquée, à condition qu’il soit écouté, entouré et conseillé, par des professionnels de confiance.

Achat en viager : pour qui et comment ?

Qui peut investir dans le viager ?

Pour investir en viager, il ne faut pas nécessairement avoir un budget important. En effet, même si votre apport est faible et que vos émoluments ne vous permettent pas d’assumer un bouquet et une rente, une autre solution existe pour vous. Il s'agit du viager occupé sans rente. Ce type de viager vous permettra d’emprunter auprès d’une banque afin de payer uniquement le bouquet. Ce dernier sera plus important que dans le cas d’un viager occupé avec rente mais la possibilité de le financer par prêt bancaire pourra satisfaire les investisseurs avec peu d’apport.

Si vous êtes un investisseur avec d’importants moyens, vous êtes sans doute dans une démarche de diversification de votre portefeuille. C’est pourquoi le viager peut parfaitement convenir à votre besoin. La rentabilité du viager croît en fonction du risque pris par l'investisseur, tout en étant sécurisée. Tout dépend de la formule choisie. Si vous optez pour retirer la rente, il sera alors sûr et rentable.

Si vous choisissez d’investir dans un viager occupé avec rente, vous ajoutez ainsi un aléa dans votre placement. Ce dernier devient plus risqué, mais vous pouvez maximiser votre gain si le vendeur quitte son bien plus tôt que le prévoyaient les statistiques. En effet, si ce dernier décide de partir en maison de retraite, vous disposez du bien plus rapidement que prévu. Vous pouvez donc louer le bien, ce qui permettra de payer la rente que vous devez encore au vendeur. Vous avez donc des possibilités de diversifier votre portefeuille en le sécurisant, ou bien en allant vers des placements plus risqués qui auront des taux de rentabilité très convenables.

Comment acheter en viager ? Vers qui se tourner ?

Tout d'abord, je vous conseille de lire notre article sur le processus d'achat en viager. Pour ceux qui n'ont pas le temps, voici un résumé.

La première étape, et sans doute la plus importante pour acheter en viager, est de contacter par téléphone un professionnel de l'immobilier expert dans ce domaine. Celui-ci se chargera d’estimer le bien et sa valeur viagère. Ensuite il se chargera de la mise en vente, de le faire visiter et de négocier avec les acheteurs. Le notaire, quant à lui, officialise et encadre la vente. Vous pouvez choisir votre notaire qui peut identique ou différent de celui de l’acquéreur.

Peut-on emprunter pour acheter en viager ?

Pour une vente en viager avec un bouquet et une rente, on ne peut pas emprunter d’argent contrairement à un achat immobilier classique. Il est possible d’ajuster le bouquet à votre capital de départ mais vous devez garantir votre capacité à payer les rentes jusqu’au décès du vendeur.

Comment procéder pour acheter un viager en couple ?

La démarche pour un achat en couple est la même que pour un achat immobilier classique. Cependant, le couple doit être solidaire pour le paiement de la rente selon son type d'union.

Si vous êtes marié sans contrat de mariage, le régime de la communauté s'applique automatiquement. Dans le cadre de ce régime, on distingue deux catégories de biens : les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément. Et, les biens propres de chaque époux, possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage (par donation ou par succession). Le bien sera acheté par la communauté et pour la communauté.

Vous pouvez également être unis via un Pacs. C'est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage. Dans le cas d'un achat immobilier, les partenaires unis par un Pacs sont mieux protégés que les concubins (indivision), mais ils ne bénéficient pas non plus des mêmes droits que les couples mariés. Si des partenaires unis par un Pacs achètent un logement ensemble, les deux figurent dans l’acte d’acquisition. Chacun sera alors propriétaire à la hauteur du montant qu’il a apporté pour l’acquisition. Mais cette répartition doit être explicitement mentionnée. Car si rien n’est indiqué, le bien sera réputé appartenir aux deux partenaires pour moitié (50/50).

Enfin, vous pouvez opter pour l'indivision. C'est la solution de base pour les couples qui vivent en union libre. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (par exemple 30% et 70%), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

L'achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ. Notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux. Il existe également la SCI que nous développons ci-après.

Comment procéder pour investir en viager avec une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) permet à plusieurs personnes, appelées associées, de mettre en commun la gestion d'un bien immobilier et d'en partager les bénéfices et les pertes. La création d'une société civile immobilière exige beaucoup plus de formalisme et de contraintes. Elle implique un coût (comptabilité, formalités administratives).

Pour investir en viager avec une SCI, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés. D'abord, il convient de constituer ou d'utiliser une SCI existante, ce qui implique la rédaction de statuts adaptés à l'investissement en viager et l'enregistrement de la société au registre du commerce. Ensuite, la sélection du bien immobilier et du vendeur se fait en accord avec les objectifs d'investissement de la SCI. Il est recommandé de procéder à une évaluation précise du bien pour déterminer le bouquet (paiement initial) et la rente viagère. La négociation des termes du viager doit être menée avec soin pour garantir la viabilité de l'investissement sur le long terme. Enfin, il est prudent de consulter un notaire spécialisé en transactions immobilières et en viagers pour s'assurer de la conformité légale de l'opération et pour rédiger le contrat de vente. Cette étape est nécessaire pour sécuriser l'investissement de la SCI et protéger ses intérêts.

Plus d'informations sur l'achat en SCI sur cet article.

Viager : quelle relation avec le vendeur ?

Entre l'acheteur et le vendeur d'un viager, qui paie les charges du bien immobilier ?

Les charges se partagent entre le vendeur et l’acheteur de façon logique et équitable.

Le vendeur garde les charges locatives. Il continue notamment à régler directement ses consommations individuelles de gaz, d’électricité, d’eau. Mais aussi, il doit souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs (en tant qu’occupant non-propriétaire). Également, il est en charge du paiement de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Les autres charges reviennent à l’acquéreur. C’est le cas de la rémunération d’un gardien (en partie), des frais de gestion et honoraires de syndic, des assurances multirisques, de la taxe foncière et des gros travaux.

À quelle fréquence est payée la rente ?

La périodicité de la rente est fixée d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Celle-ci peut être mensuelle, trimestrielle ou autre. Cette dernière est souvent mensuelle et automatisée.

Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur d'un viager ?

En cas de décès du vendeur, l'acheteur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs. Les enfants et ayants droit du vendeur disposent d'un délai de trois mois fixé dans le contrat pour fournir les biens mobiliers.

Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur d’un viager ?

Le viager rentre tout simplement dans la succession. Ainsi, la charge de la rente est transférée aux héritiers de l’acheteur qui posséderont le bien à terme. Vous pouvez cependant souscrire à une assurance pour protéger ses héritiers.

L'acheteur d'un viager doit-il obligatoirement payer la rente jusqu'au décès du vendeur ?

L'acheteur doit obligatoirement verser la rente jusqu'au décès du vendeur quel que soit le coût final de l'opération. Il s'agit là du principe même du viager. Toutefois, un tel montage n'est pas irréversible. Le viager peut se revendre, comme tout placement financier. Néanmoins, si le nouveau débirentier ne verse pas la rente comme convenu, l'ancien sera appelé à payer à sa place. Un arrangement peut être envisagé avec le vendeur. Revendre un viager n'est donc pas un acte sans risque.

Que se passe-t-il si l'acheteur cesse les versements ?

Si l'acheteur cesse les versements de la rente, le vendeur peut obtenir une injonction de payer. Par ailleurs, le privilège du vendeur (clause inscrite par le notaire lors de la signature) permet de faire saisir le bien et de le vendre.

Enfin, le vendeur peut également faire annuler la vente et récupérer la pleine propriété. Dans ce cas, les intéressés sont censés se retrouver dans l'état qui était le leur avant la vente. Toutefois, le vendeur conserve le plus souvent le bouquet (s'il y en a eu un) et les rentes déjà perçues à titre d'indemnisation.

Ce dernier point dépend de la décision des juges mais peut également être inscrit dans une clause du contrat. Il s'agit alors d'une clause pénale dont le montant peut être révisé par le tribunal s'il est jugé excessif ou dérisoire.

L'acheteur peut-il occuper le bien si le vendeur change de domicile ?

Oui, il le peut cependant il doit obtenir l'autorisation du vendeur. D'ailleurs, cet accord peut donner lieu à une révision du montant de la rente, qui augmentera le cas échéant. Il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat pour éviter les mauvaises surprises.

Vous avez d’autres questions sur le viager et ses composantes ? Vous avez un projet d’achat en viager ? Contactez-nous.

L’équipe Justager vous remercie de votre lecture.